許小年：房?jī)r(jià)問(wèn)題上政府不宜“替天行道”
中國(guó)的房地產(chǎn)搞到今天，問(wèn)題越來(lái)越復(fù)雜。原因就是，我們從來(lái)沒(méi)有看到像房地產(chǎn)這樣一個(gè)市場(chǎng)牽動(dòng)這么多人的神經(jīng)，從來(lái)沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)交織著如此眾多人的利益。除房地產(chǎn)市場(chǎng)以外，號(hào)稱擁有億萬(wàn)股民的A股市場(chǎng)，前一段時(shí)間占據(jù)了很多媒體、報(bào)刊的頭版。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)比股市更加復(fù)雜，因?yàn)橛懈嗳说睦鎱⑴c其中。
中央政府與地方政府目標(biāo)、利益不一致 兩者博弈最終決定調(diào)控政策持續(xù)時(shí)間
從城鎮(zhèn)居民來(lái)看，沒(méi)有房子的城鎮(zhèn)居民辛苦掙錢(qián)，希望能夠獲得自己的房子。而有了房子的城鎮(zhèn)居民，他已經(jīng)選好了樓盤(pán)地段，熱切的期盼房?jī)r(jià)的上升。同樣是城鎮(zhèn)居民，但他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的利益是不一致的。政府層面上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益也是不一致的。中央政府要以安居樂(lè)業(yè)作為小康生活的標(biāo)志，中央政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的訴求是小康社會(huì)的健全。地方政府近年來(lái)越來(lái)越依賴賣(mài)地收入和與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)彌補(bǔ)日益擴(kuò)大的財(cái)政赤字。地方政府希望房?jī)r(jià)高、地價(jià)高，中央政府希望房?jī)r(jià)低、地價(jià)低。在這個(gè)市場(chǎng)上毫無(wú)疑問(wèn)，地產(chǎn)商的利益在里面。
在這個(gè)市場(chǎng)上銀行也有利益。銀行在這里找到了優(yōu)質(zhì)客戶和個(gè)人客戶。按揭貸款，曾經(jīng)是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。現(xiàn)在銀行都在準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的壞帳風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)圈在了房地產(chǎn)市場(chǎng)里。鋼鐵行業(yè)、水泥、建材、家電，多少行業(yè)的興衰也取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。但實(shí)際上還有一個(gè)最大的利益相關(guān)方我們沒(méi)有提到，在媒體上也很少有報(bào)道，那就是中國(guó)的農(nóng)民。他們是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最大的利益相關(guān)方。但是由于他們的聲音微弱，理所當(dāng)然的被其他利益參與者削弱了。我們?cè)谟懻摲康禺a(chǎn)政策的時(shí)候，這些政策的變化會(huì)影響到各個(gè)階層、各個(gè)方面的利益，最大的利益相關(guān)方我們不要忘了是中國(guó)的農(nóng)民。
在這樣一個(gè)利益博弈中，博弈的主導(dǎo)者是政府，中央政府和地方政府擁有著別人沒(méi)有的公權(quán)力。他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的強(qiáng)勢(shì)群體，其他人都是弱勢(shì)群體。這兩級(jí)政府的訴求和他們的利益平衡，最終將決定博弈的結(jié)果。為了盡快完成小康社會(huì)的建設(shè)，中央政府推出了號(hào)稱有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，是以限購(gòu)和限貸為核心的。限購(gòu)和限貸壓縮了地產(chǎn)商的資金流入，地產(chǎn)商不得不降價(jià)銷售。在調(diào)控政策初見(jiàn)成效，卻傳來(lái)了政策松動(dòng)的信號(hào)。政府官員、主管部門(mén)都在媒體上放出風(fēng)，說(shuō)調(diào)控政策是迫不得已。也有一些學(xué)者講，調(diào)控政策在將來(lái)有可能要退出。為什么有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策在剛剛出現(xiàn)效果的時(shí)候，就傳來(lái)了松動(dòng)的信號(hào)？我個(gè)人猜測(cè)有可能是地方政府的游說(shuō)。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬以后，地產(chǎn)商明顯的減少了拿地的數(shù)量，放慢了開(kāi)發(fā)的速度。我們最近聽(tīng)到一些消息，土地流拍、土地一級(jí)市場(chǎng)上，地方政府的賣(mài)地收入大幅度下降?；鶎?、各級(jí)政府的資金緊張程度并不亞于地產(chǎn)商。多年形成的地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，房地產(chǎn)市場(chǎng)的簫條、對(duì)于地方政府財(cái)政的沖擊，對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的沖擊，應(yīng)該是等量齊觀的。
正是因?yàn)榈胤截?cái)政的緊張，我們看到了最近有幾家地方政府獲準(zhǔn)發(fā)行地方債券。這是我們國(guó)家財(cái)政體系上的一個(gè)重大變化。根據(jù)現(xiàn)行的法律，地方政府是不允許發(fā)債的。這次他們拿到的債券發(fā)行權(quán)在法理上都是值得推敲的。如此重大的財(cái)政體制的變化，應(yīng)該是通過(guò)全國(guó)人大的討論才能夠開(kāi)始試點(diǎn)。在這個(gè)利益博弈中，嚴(yán)厲的調(diào)控政策開(kāi)始發(fā)生作用。它像一柄雙刃劍，在降低房?jī)r(jià)的同時(shí)，使得地方財(cái)政面臨著巨大的壓力。而地方和中央在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的博弈，將決定調(diào)控政策還要持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間。但是很遺憾的是由于缺乏數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在無(wú)法對(duì)地方財(cái)政做出較為準(zhǔn)確的估計(jì)。也不知道這個(gè)博弈進(jìn)行到什么程度，在房地產(chǎn)政策上就會(huì)出現(xiàn)一些變化。這個(gè)不確定性并不是因?yàn)槭挛锇l(fā)展不確定性，而是因?yàn)槲覀冏鲅芯康臎](méi)有數(shù)據(jù)。不知道現(xiàn)在進(jìn)入調(diào)控期以后，地方政府的財(cái)政到底緊張到什么程度。我們國(guó)家財(cái)政方面的數(shù)據(jù)非常少，做研究能夠做出準(zhǔn)確的估計(jì)是比較困難的。
多元利益進(jìn)行博弈完全正當(dāng)
政府不宜再“替天行道”
在效率的層面上我們也看到，這個(gè)政策引起的利益沖突。當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌的時(shí)候，不少地方出現(xiàn)老業(yè)主打砸售樓處的“維權(quán)”行為。對(duì)于如此錯(cuò)綜復(fù)雜和相互沖突的利益根本不存在所謂的社會(huì)一致的利益。任何一項(xiàng)政策出臺(tái)都會(huì)有人受益、有人受損。往往最不幸的結(jié)果是無(wú)人受益，有人受損。
我們分析房地產(chǎn)市場(chǎng)上的利益博弈，并不是為了預(yù)測(cè)政府的政策和房?jī)r(jià)走勢(shì)。而是想說(shuō)明一個(gè)觀點(diǎn)，我們搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)三十多年了，發(fā)展到今天，我們必須要意識(shí)到一個(gè)問(wèn)題。就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中如何去兼顧多元利益，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家是承認(rèn)和尊重多元利益的。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的特征。我們承認(rèn)多元利益，尊重多元利益。按照現(xiàn)行的法律和法規(guī)，只要是在現(xiàn)行的法律法規(guī)框架之內(nèi)，多元利益進(jìn)行博弈完全是正當(dāng)?shù)?。但是我們很少意識(shí)到多元利益之間的沖突。多元利益之間的博弈，今天已經(jīng)不可能用傳統(tǒng)的方法來(lái)解決了。要想維護(hù)社會(huì)公平、正義，政府不能再像傳統(tǒng)社會(huì)那樣替天行道，為滿足一部分人的需求，以社會(huì)的名義去傷害另外一部分利益。任何政策對(duì)于價(jià)格和其他方面的影響，結(jié)果作用于社會(huì)上，都是有人受益、有人受損。
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