調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制趨明朗 房企生存模式需轉(zhuǎn)型
轉(zhuǎn)變心態(tài) 房企轉(zhuǎn)型
如果說“兩會(huì)”之前，一線城市成交量的回升和地方政府放松調(diào)控的嘗試，讓房地產(chǎn)開發(fā)商們形成些許的“期待”，那么兩會(huì)期間政府官員的表態(tài)，以及溫家寶總理對(duì)于調(diào)控不放松的堅(jiān)定態(tài)度，都使得房地產(chǎn)企業(yè)再次放下幻想、面對(duì)現(xiàn)實(shí)。
“我們?cè)缇鸵呀?jīng)理解樓市調(diào)控政策，從沒有對(duì)調(diào)控放松抱有幻想?！薄皟蓵?huì)”期間，全國人大代表、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司董事長(zhǎng)耿建明對(duì)中國證券報(bào)記者表示。耿建明認(rèn)為，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康環(huán)境的營造發(fā)揮著重要的作用。
耿建明表示，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變心態(tài)?！案呃麧?rùn)率的時(shí)代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)必將回歸合理水平?！彼J(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)目前只有積極轉(zhuǎn)型，應(yīng)對(duì)調(diào)控政策才能取得持續(xù)發(fā)展。榮盛的發(fā)展策略是，加快周轉(zhuǎn)速度，進(jìn)一步研究消費(fèi)需求，提供更加適銷對(duì)路的產(chǎn)品，順勢(shì)而為控制發(fā)展節(jié)奏。耿建明表示，部分大中城市的房?jī)r(jià)應(yīng)該下降，而一些二三線城市目前的房?jī)r(jià)相對(duì)較為合理。
萬科董秘譚華杰對(duì)中國證券報(bào)記者表示，萬科從未懷疑政府樓市調(diào)控的決心。去年年底，公司已經(jīng)明確提出進(jìn)入“冬天模式”，目前的戰(zhàn)略安排包括堅(jiān)持現(xiàn)金為王，積極銷售，謹(jǐn)慎拿地，拓展融資渠道，提高成本和費(fèi)用的管理能力等。
譚華杰認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，既要通過商品房市場(chǎng)滿足具有支付能力的家庭住房需求，也要解決低收入家庭的居住問題。由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題比較復(fù)雜，要協(xié)調(diào)好各方面的發(fā)展關(guān)系，政府的參與和引導(dǎo)必不可少。
金地集團(tuán)對(duì)中國證券報(bào)表示，面對(duì)長(zhǎng)期調(diào)控的形勢(shì)，金地集團(tuán)去年就已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型。這家曾經(jīng)主推中高端產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商表示，公司將根據(jù)調(diào)控政策的指導(dǎo)方向和市場(chǎng)需求變化，更加關(guān)注剛需型、首改住房產(chǎn)品的開發(fā)，采取更為靈活的營銷策略。商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融也是金地集團(tuán)的重點(diǎn)發(fā)展方向。
長(zhǎng)效機(jī)制 漸趨明朗
“目前樓市調(diào)控政策總體偏緊的取向不會(huì)改變。中央清楚調(diào)控可能帶來的后果和阻力，已經(jīng)做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。中央認(rèn)同現(xiàn)在調(diào)控已取得效果，但對(duì)調(diào)控效果還不滿意，期待政策在短期內(nèi)會(huì)放松的各方恐怕仍需繼續(xù)等待?！痹谥袊笖?shù)研究院一份研報(bào)中，對(duì)今年的調(diào)控形勢(shì)如是預(yù)測(cè)。
與此同時(shí)，更深層次的長(zhǎng)效機(jī)制正在形成。保障房制度不斷完善，建設(shè)計(jì)劃逐步落實(shí)，對(duì)商品房市場(chǎng)的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)格局。從更廣的視角來看，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整、貨幣投放速度放緩已成為中國經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展走勢(shì)的普遍共識(shí)。
榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明表示，商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的比重下降是必然趨勢(shì)。保障房建設(shè)與商品房發(fā)展并不沖突，因?yàn)閮烧叩氖褂萌巳翰⒉煌耆睾稀！拔覀兤谂伪Ｕ戏恐贫缺M快成型，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以更加科學(xué)地制定發(fā)展戰(zhàn)略?！?/p>
萬科董秘譚華杰表示，我國正處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展階段，對(duì)住房的需求是剛性的，而且將會(huì)持續(xù)。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，新增的住房需求壓力難以完全得到滿足。鼓勵(lì)一部分人租房，將在一定程度上緩解供應(yīng)不足的壓力。對(duì)個(gè)人而言，根據(jù)自身的實(shí)際情況決定買房還是租房，也是相對(duì)理性的消費(fèi)選擇。
金地集團(tuán)表示，消費(fèi)者在購房時(shí)應(yīng)進(jìn)行合理的規(guī)劃，從租房到擁有自主產(chǎn)權(quán)的房屋，這需要一個(gè)過程。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟以及保障房體系的不斷完善，更大范圍、更多樣化的居住需求都能夠得到改善和滿足。
調(diào)控機(jī)制 亟需完善
耿建明認(rèn)為，房?jī)r(jià)下調(diào)需要考慮三方面因素。一是理順供需，二是稅收調(diào)節(jié)，三是降低成本。他表示，目前各地的限購政策僅僅是從第一個(gè)方面進(jìn)行調(diào)節(jié)，而后兩個(gè)方面的調(diào)節(jié)仍需要完善。具體而言，耿建明所指的是土地增值稅存在征收漏洞，以及土地市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻過低。
“如果房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，土地增值稅就是房地產(chǎn)行業(yè)的‘暴利稅’，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、增加中小戶型產(chǎn)品的供給意義重大?！钡枪⒔髡J(rèn)為，目前的土地增值稅并沒有起到應(yīng)有的作用。他介紹，土地增值稅往往采取預(yù)征之后清算的方式，如果開發(fā)商提出賬目不清、成本無法核算等理由，就可以不進(jìn)行清算，導(dǎo)致開發(fā)商更傾向于開發(fā)高利潤(rùn)率的高端產(chǎn)品，從而助推房?jī)r(jià)的上漲。
耿建明還表示，土地市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻過低也是土地價(jià)格走高的重要原因，土地成本的上漲也是助推房?jī)r(jià)的直接因素。他表示，“在目前土地供應(yīng)量沒有增加的情況下，土地市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻過低。一些不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司也可以參與土地拍賣，直接炒高土地價(jià)格。土地出讓應(yīng)該根據(jù)開發(fā)商的技術(shù)和資金條件篩選開發(fā)商?！?/p>
對(duì)于有望在今年擴(kuò)大試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，全國政協(xié)委員、國家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)對(duì)中國證券報(bào)記者表示，之前媒體期望房產(chǎn)稅成為地方收入主體、抑制房?jī)r(jià)、調(diào)節(jié)收入差距，從重慶、上海兩地房產(chǎn)稅的實(shí)踐情況來看，這些作用尚未實(shí)現(xiàn)。
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