2016年已經(jīng)是歷史上地王最多的一年，央企炮制的“地王年”——他們制造了半數(shù)以上的地王。

　　2016年央企制造的部分地王

　　這樣的場(chǎng)景并不鮮見，從2015年就在發(fā)生，了解歷史，就知道2009年早就發(fā)生過(guò)一回，今天的場(chǎng)景和2009年無(wú)比相似。當(dāng)年的主角是中化旗下的中化方興地產(chǎn)，也就是今天的“中國(guó)金茂”，想想當(dāng)年中化方興在廣渠路15號(hào)地王上對(duì)潘石屹進(jìn)行的毀滅性打擊，再對(duì)比今天。央企拿地王，并非新鮮事兒。

　　但我們要探究的是：為什么是在今年，地王又密集的出現(xiàn)了？為什么是在今年，央企又瘋狂的出手搶地王了？

　　流行觀點(diǎn)是這樣：央企拿地王是因?yàn)樨泿懦l(fā)，手里錢太多成本太低，又無(wú)處可去?；蛘?，央企是為國(guó)兜底，制造經(jīng)濟(jì)繁榮的假象。

　　在2009年已經(jīng)上當(dāng)一回，這次我不會(huì)再這么“too拿衣服”了。

　　我并不認(rèn)為央企是因?yàn)樨泿懦l(fā)手里錢多無(wú)處可去，背靠著國(guó)資委，哪家央企真正的缺過(guò)錢？為什么之前它不搶地王，偏偏現(xiàn)在搶？而說(shuō)央企拿地王是為國(guó)兜底，那是盲流子，你們太高看央企的道德了。如果真的為國(guó)兜底，他們應(yīng)該只去那些房子賣不掉的三四線城市，既可以提升整體經(jīng)濟(jì)的投資率，又可以緩解地方債，而不是全擠在樓市已經(jīng)過(guò)熱的一二線城市。

　　簡(jiǎn)單說(shuō)：不要過(guò)于從商業(yè)邏輯的角度去理解他們的行為，尤其是那些看起來(lái)很奇怪很奇怪的地產(chǎn)央企。

　　我們先來(lái)梳理一下，今年頻頻制造地王的央企們，都有什么特征。

　　1、基本都在“21家”陣營(yíng)，“水電系”尤其活躍，風(fēng)頭最勁的“信達(dá)”是孤例。

　　頻頻制造的央企，基本都在國(guó)資委當(dāng)年明令允許的“21家”地產(chǎn)央企之列。就是說(shuō)，都是有“房地產(chǎn)牌照”的。

　　插播一段歷史：2010年3月，國(guó)資委明令：16家央企可將房地產(chǎn)作為主業(yè)，其余78家將逐步退出，這就是歷史上著名的“退房令”，到2011年，增至21家。

　　分別是：

　　中國(guó)建筑國(guó)際工程總公司，中海地產(chǎn)的母公司。

　　中房集團(tuán)，2010年整體并入中交集團(tuán)（中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)）。

　　中化集團(tuán)，旗下中化方興地產(chǎn)，2015年10月更名為“中國(guó)金茂”。

　　中冶集團(tuán)，將與中國(guó)五礦合并。

　　五礦集團(tuán)，將與中冶合并。

　　中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)，2014年1月更名“中國(guó)電建”。

　　保利集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、中國(guó)鐵路工程總公司、中國(guó)鐵道建筑總公司、中糧集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)、新興集團(tuán)。

　　外加4家駐港澳企業(yè)：港中旅集團(tuán)、招商局集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、南光集團(tuán)。

　　但信達(dá)不屬于，而它不但沒(méi)有退出，反而在過(guò)去這1年里殺伐凌厲，實(shí)在莫名其妙。

　　在“21家”里面，最活躍的是水電系（魯能、電建、葛洲壩）。據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，年初至今，21家地產(chǎn)央企，至少有一半表現(xiàn)得異?；钴S，尤其是水電系加速搶跑。魯能、電建、葛洲壩成“地王買手”，今年已在深圳、南京、蘇州等城市花掉300多億，搶了10塊地。

　　簡(jiǎn)單說(shuō)，今年以來(lái)的地王現(xiàn)象，是信達(dá)和水電系的天下。

　　2、只考慮公開市場(chǎng)搶地皮，搶起來(lái)不問(wèn)價(jià)，有地就搶，逢舉必應(yīng)，每次都是面粉貴過(guò)面包。

　　信達(dá)和水電系買地的風(fēng)格是這樣的：只去公開市場(chǎng)拿地，不怎么使用并購(gòu)或者是舊改。拿地基本不問(wèn)價(jià)格，不管多少錢，就是要拿到，一看到有人舉牌就立馬應(yīng)價(jià)。如果是像深圳這樣的招投標(biāo)，也會(huì)開個(gè)比第二名高出10億元的天價(jià)標(biāo)，讓對(duì)手跟不上。所以，每次他們都會(huì)把地價(jià)搞比周邊房?jī)r(jià)高，面粉貴過(guò)面包眉頭都不皺一下。

　　特別提一下電建地產(chǎn)，他為什么會(huì)選擇和中國(guó)金茂做聯(lián)合體？

　　3、舉牌活躍的，房地產(chǎn)都做得不怎么樣，買地的錢都超過(guò)了全年銷售額。

　　看這些地產(chǎn)央企的排名，能嚇?biāo)滥?，什么時(shí)候他們玩地產(chǎn)靠過(guò)錢？包括信達(dá)，22家地產(chǎn)央企里面，2015年的銷售額上500億的只有中海、保利、華潤(rùn)、招蛇，剩下的大都是200億和以下的，好多連百億俱樂(lè)部都沒(méi)進(jìn)。

　　像2002年進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的信達(dá)，去年才闖進(jìn)百億俱樂(lè)部，但1年買地王花了350億。電建2007年進(jìn)入地產(chǎn)，去年銷售額是202億，但在土地市場(chǎng)上拿地眼睛都不看。

　　不靠拼爹，就憑那點(diǎn)銷售額，連進(jìn)土地拍賣場(chǎng)都不一定有資格。

　　拿常識(shí)理解，沒(méi)有任何企業(yè)會(huì)這樣不顧成本的做一筆投資。就算是boss瘋了，也不會(huì)一直瘋。這些央企無(wú)比活躍的拿地行為，是“反市場(chǎng)”的，沒(méi)有商業(yè)邏輯可言，他們根本不是基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，用企業(yè)常用的投資法則根本無(wú)法解釋這一系列的瘋狂行為。本質(zhì)上說(shuō)，他們創(chuàng)造的地王價(jià)格，是對(duì)全民的綁架，毫無(wú)理由被拿來(lái)當(dāng)做房?jī)r(jià)的參考。

　　因?yàn)椋?strong>這些地產(chǎn)央企頻頻制造地王，根本是為了自保，而不是什么為國(guó)兜底，或者是因?yàn)樨泿懦l(fā)無(wú)處投資！

　　我們來(lái)看看最近中國(guó)的央企和地產(chǎn)央企們，都發(fā)生了什么事情。了解這一點(diǎn)，我們才能夠真正明白，為什么說(shuō)央企拿地王是為了自保。

　　這個(gè)變化就是：去年以來(lái)包括地產(chǎn)在內(nèi)陸續(xù)發(fā)生的史無(wú)前例的央企整合大戲。

　　2015年，國(guó)資委共推動(dòng)了6對(duì)12家央企的重組整合案例。包括南車和北車合并組成中國(guó)中車，外運(yùn)長(zhǎng)航整體并入招商局集團(tuán)，以及6月2日剛剛召開重組大會(huì)的中冶集團(tuán)整體并入五礦集團(tuán)等等。

　　在21家大型央企里，有4家已經(jīng)出現(xiàn)了重組：招商局、中冶、五礦、南光。

　　而旗下有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企重組，更是在這1年來(lái)重組大戲中，表現(xiàn)得非常突出。不僅僅是地產(chǎn)央企內(nèi)部的自我重組，還包括央企之間地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重大重組。

　　啟動(dòng)地產(chǎn)央企進(jìn)入重組高潮的是，是2015年12月下旬中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的閉幕。大家都只關(guān)注了“去庫(kù)存”，但少有關(guān)注關(guān)于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組”的表態(tài)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展接近20年來(lái)，中央首次發(fā)話支持房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組。

　　也就是在那之后，地產(chǎn)央企的重組此伏彼起，央企全國(guó)各地瘋狂的制造地王也是此伏彼起。

　　2015年12月底，招商局集團(tuán)推動(dòng)蛇口工業(yè)區(qū)與招商地產(chǎn)合并，組建市值趕超萬(wàn)科的巨無(wú)霸——招商蛇口，僅在前海蛇口自貿(mào)區(qū)就有土地面積500多萬(wàn)平。

　　2016年3月，中海地產(chǎn)310億并購(gòu)中信地產(chǎn)25城2400萬(wàn)平米土儲(chǔ)，中信剝離了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中海地產(chǎn)土儲(chǔ)超過(guò)6500萬(wàn)平，超過(guò)萬(wàn)科。這是央企之間地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重大重組。

　　5月，中房地產(chǎn)通過(guò)融資重組，整合了中交系其它的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為中交系旗下唯一（除綠城外）的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)平臺(tái)。而且，中交集團(tuán)也打算在3年內(nèi)謀求中房與綠城中國(guó)的業(yè)務(wù)整合，組建中國(guó)又一家千億級(jí)的地產(chǎn)巨無(wú)霸。

　　6月2日，五礦和中冶召開重組大會(huì)，未來(lái)也將會(huì)涉及到雙方旗下地產(chǎn)板塊的重組。土儲(chǔ)只有700多萬(wàn)平的的中冶地產(chǎn)業(yè)務(wù)將并入土儲(chǔ)千萬(wàn)平的五礦建設(shè)，合并后的土儲(chǔ)大約超過(guò)1700萬(wàn)平。

　　前一陣子，又傳出中糧集團(tuán)剝離旗中糧地產(chǎn)，接盤者可能是招商蛇口。保利系旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也正在積極推進(jìn)重組。

　　…………

　　這些都宣告著：

　　在2010年之后的6年里，新一輪的地產(chǎn)央企重組正在拉開帷幕，而且，這一輪重組，是中國(guó)房地產(chǎn)史上前所未見的。

　　這樣的重組大戲，實(shí)質(zhì)就是由政策主導(dǎo)的“地產(chǎn)央企內(nèi)部的大魚吃小魚”。除了那些已經(jīng)做到了千億規(guī)模，或者是擁有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)央企，他們可以擁有主動(dòng)權(quán)外，剩下的，即便是在“21家”陣營(yíng)里，那么你也分分鐘有被合并重組的可能。五礦和中冶的重組已經(jīng)預(yù)示了這一點(diǎn)。最終，2010年之后確立的這21家地產(chǎn)央企，總量必然會(huì)整合壓縮。

　　那些業(yè)務(wù)相似的地產(chǎn)央企，首當(dāng)其沖是外界猜測(cè)的重組對(duì)象。比如水電系（電建、葛洲壩、魯能）、中鐵系（中鐵、中鐵建）。如果你的地產(chǎn)業(yè)務(wù)做的不好，規(guī)模太小，或者沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，都將有可能被別的央企吞并，或者在和別的央企重組過(guò)程中，根本得不到話事權(quán)。

　　也許，從這個(gè)角度去解釋水電系在這次地王拼搶的大潮中，表現(xiàn)得不合常理，更能讓人接受。

　　另外，原本不在“21家”陣營(yíng)里的那78家地產(chǎn)央企，也已經(jīng)被要求要在今年的9月30日之前，完成最后的退出。像信達(dá)、中國(guó)遠(yuǎn)洋都屬于這類，所以，信達(dá)1年時(shí)間里7造地王，扮演樓市最瘋狂的玩家?？雌饋?lái)更像是為最后期限的到來(lái)，為自己保留“房地產(chǎn)牌照”增加一份籌碼。

　　很大概率，這就是為什么這些地產(chǎn)央企，在今年以來(lái)瘋狂的拼搶地王的直接原因，不是為了什么為國(guó)兜底，也不是因?yàn)殄X多手，而是為了：不被廢掉，不被吃掉，以及，在互吃的過(guò)程中能夠有主動(dòng)權(quán)。一旦被廢掉，被吃掉，或者沒(méi)有什么主動(dòng)權(quán)，那就意味著沒(méi)有了位子，甚至沒(méi)有了權(quán)力。中海-中建系-中信地產(chǎn)的整合，引發(fā)的人事動(dòng)蕩已經(jīng)有了充分的印證。

　　這也解釋了：為什么越是地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模小的央企，拼搶起地王來(lái)反而越兇猛，完全無(wú)視自己的能力。因?yàn)樵绞且?guī)模小，被吃掉的可能性越高。

　　從這個(gè)角度去理解，也可以解釋上為什么央企只愿意通過(guò)公開市場(chǎng)拿地，而不愿意通過(guò)并購(gòu)、舊改等方式拿地，因?yàn)檫@樣拿地開發(fā)速度快，能更快的做大規(guī)模，而并購(gòu)、舊改，時(shí)間太久。而且，頻頻拿地王，也更能向上層傳遞出“我在專心做大房地產(chǎn)”的效應(yīng)。

　　同樣從這個(gè)角度，也可以解釋為什么電建地產(chǎn)會(huì)和中國(guó)金茂組成聯(lián)合體，看起來(lái)這更像是兩家地產(chǎn)業(yè)務(wù)不夠大的中小型企業(yè)聯(lián)手抱團(tuán)，在即將到來(lái)的央企重組中爭(zhēng)得更大的贏面。

　　所以，央企拿地王，從市場(chǎng)的角度都無(wú)法得到解釋，但如果將它理解為是央企之間的權(quán)位之爭(zhēng)，則一切又能夠得到解釋。他們拿地，都不是出于市場(chǎng)，不是覺(jué)得你的城市多么有潛力，市場(chǎng)多么健康穩(wěn)定，他們更多只是為了自己在可能發(fā)生的重組中增大贏面。到一二線城市去，是因?yàn)槟抢锏氖袌?chǎng)更安全一些，即便是買貴了，也有可能翻本，而到三四線城市去，買貴了就等于把自己給玩死了，更保不住了。

　　這些景象歷史上不是沒(méi)有過(guò)，2009年6月底，中化方興（中國(guó)金茂）像一匹黑馬一樣出現(xiàn)了廣渠路15號(hào)地塊的拍賣場(chǎng)上，以總價(jià)40.6億、單價(jià)16000的價(jià)格拿下了后來(lái)的廣渠金茂府地塊。一樣都是名不經(jīng)傳的地產(chǎn)央企，一樣是閉著眼睛舉牌。敗北的小潘事后說(shuō)：哪怕他是個(gè)神仙，蓋房子不花錢，價(jià)格也太高了！

　　2009年廣渠路15號(hào)地拍賣后行業(yè)反應(yīng)

　　你知道后來(lái)的故事嗎？

　　中化方興拿到地塊之后，申請(qǐng)規(guī)劃調(diào)整，雖然不大，但引發(fā)了北京城開發(fā)商的集體不滿，最終終止了。

　　再后來(lái)。2011年，廣渠金茂府開盤，45000，賺了很多錢，中國(guó)金茂也因此號(hào)稱自己是專做高端項(xiàng)目的地產(chǎn)央企。

　　說(shuō)到這里，很多人應(yīng)該意識(shí)到了。在2010年3月，地產(chǎn)央企開啟了首次大重組，首批16家發(fā)放了房地產(chǎn)牌照，并沒(méi)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目的中化集團(tuán)赫然在列。

　　今天的一切，仿佛那年再現(xiàn)。每一次的央企搶地王，背后都是地產(chǎn)央企的大重組。也許等不了多久，我們又會(huì)看到，新一輪的地產(chǎn)央企陣營(yíng)又新鮮出爐了！也許信達(dá)這一回成功拿到了房地產(chǎn)牌照呢。

　　你說(shuō)他們準(zhǔn)確的預(yù)判到了2011年北京的房?jī)r(jià)會(huì)漲到45000，我一點(diǎn)都不信，就跟現(xiàn)在你說(shuō)他們預(yù)判深圳2年后的房?jī)r(jià)要到10萬(wàn)以上我一點(diǎn)都不信一樣。我不是不信北京的房?jī)r(jià)會(huì)漲到45000，深圳的房?jī)r(jià)會(huì)漲到10萬(wàn)。我是不相信他們?cè)谀玫氐臅r(shí)候就擁有這樣的專業(yè)能力。我不相信一個(gè)千億級(jí)房企都無(wú)法擁有的專業(yè)能力，如此的舉重若輕的出現(xiàn)在百億級(jí)的房企身上。事實(shí)上，他們拿地的時(shí)候，表現(xiàn)出來(lái)的只是魯智深倒拔垂楊柳一樣的霸氣側(cè)漏，你可曾感受過(guò)他們敬畏市場(chǎng)的謙卑姿態(tài)？

　　它們不管不顧的制造地王，這一切都要建立在市場(chǎng)要穩(wěn)定向上的基礎(chǔ)上，2-3年之后的面包價(jià)必須更貴，否則就要虧損。而如果市場(chǎng)不好了，他們會(huì)像廣渠金茂府一樣申請(qǐng)改規(guī)劃。

　　假如未來(lái)的市場(chǎng)不發(fā)生波動(dòng)，央企們無(wú)視市場(chǎng)制造地王的行為，會(huì)加速土地資源快速向國(guó)家隊(duì)手里轉(zhuǎn)移，中小房企只會(huì)日漸被擠出。而這樣的地王，也會(huì)變成推高房?jī)r(jià)的加速器，讓商品房更加快速的“豪宅化”，普通人更難買得起房子，而假如未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)生了調(diào)整，那么誰(shuí)來(lái)承擔(dān)央企們制造的虧損呢？依然是你我。

　　不基于市場(chǎng)規(guī)律而產(chǎn)生的地王，實(shí)質(zhì)上是對(duì)民眾的綁架，是把民眾放到火上燒烤。

　　央企的地王癌，國(guó)資委治不好，能治好它的，只有市場(chǎng)。