北上廣地王天價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各顯神通
7月10日，北京海淀萬(wàn)柳一塊面積3.9萬(wàn)平方米的土地，以26.3億元的最高上限價(jià)格成交。由于這一項(xiàng)目配建了16400平方米回遷房，該地塊樓面地價(jià)達(dá)到了4.29萬(wàn)元/平方米，刷新了全國(guó)住宅單價(jià)地王紀(jì)錄。
這一重量級(jí)地王出現(xiàn)，引起了業(yè)界的討論：如此高的單價(jià)，未來(lái)開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品將以怎樣的定價(jià)推向市場(chǎng)？同時(shí)，在此前誕生的地王也再次回歸人們的視線。這些地王項(xiàng)目現(xiàn)狀如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日在北京、上海、廣州三地進(jìn)行了調(diào)查。
/北京/
逆市奪萬(wàn)柳地王 中赫置地欲復(fù)制“釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院”？
每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京
7月10日，北京海淀萬(wàn)柳一塊面積3.9萬(wàn)平方米的土地，在央企“集體放棄”、萬(wàn)科全程未舉牌的情況下，經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及326輪回購(gòu)面積博弈之后，終被民企中赫置地投資控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱中赫置地)摘得。中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、40.9%的溢價(jià)率、配建16400平方米回遷房的條件最終勝出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，扣除海淀區(qū)政府回購(gòu)的面積之后，該地塊樓面地價(jià)約為4.29萬(wàn)元/平方米，刷新了北京單價(jià)地王的紀(jì)錄。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授魯桂華曾為萬(wàn)柳項(xiàng)目的定價(jià)算了一筆賬：如果售價(jià)達(dá)10萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于未來(lái)70年間每月支付8.3萬(wàn)元租金或一次性支付1000萬(wàn)元租一套100平方米的住房。
北京中原市場(chǎng)研究部張大偉提供的數(shù)據(jù)顯示：2009年5月起至今，北京溢價(jià)率超100%且已開(kāi)盤(pán)的19個(gè)“地王級(jí)”項(xiàng)目，累計(jì)銷售額僅446.46億元，尚未達(dá)到土地出讓金總和468.76億元。
不僅項(xiàng)目的“錢(qián)途”不明朗，作為黑馬的中赫置地是否有足夠的資金買(mǎi)地，也被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。公開(kāi)資料顯示，中赫置地是中赫集團(tuán)的全資子公司，其在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中排名并不靠前，也不算知名。不過(guò)，中赫置地開(kāi)發(fā)的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院項(xiàng)目因“京城第一高價(jià)樓盤(pán)”而備受關(guān)注。
中赫已有高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)
事實(shí)上，在參與角逐萬(wàn)柳地塊的開(kāi)發(fā)商中，華僑城、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、招商、中冶、中化方興、萬(wàn)科、中建和九龍倉(cāng)聯(lián)合體等企業(yè)規(guī)模都大出中赫置地許多。
曾發(fā)起北京第一起集資建房的業(yè)內(nèi)人士于凌罡在萬(wàn)柳地王成交的第一時(shí)間曾在博客發(fā)出這樣的質(zhì)疑：考慮到資金每年10%的利息成本，以及每平方米5000元的建房成本，兩年后，萬(wàn)柳地塊的直接得房成本，就已經(jīng)是33億元，再考慮10%的其他成本(稅費(fèi)和管理)，合計(jì)36.466億元，每平方米不賣到59450元，開(kāi)發(fā)商就是賠本賺吆喝。他給中赫置地設(shè)定的負(fù)債率是80%。
然而，中赫置地似乎并不缺錢(qián)。來(lái)自北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該公司開(kāi)發(fā)的兩大項(xiàng)目“釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院”和“北緯40°”的銷售總額達(dá)到56.6億元。記者通過(guò)北京市住建委網(wǎng)站上查詢到，中赫置地“釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院”和“北緯40°”兩個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有未售房源抵押。一般情況下，缺錢(qián)的地產(chǎn)公司總是會(huì)把旗下已建成物業(yè)的未售房盡可能抵押給銀行，以換取足夠的資金。這意味著中赫置地開(kāi)發(fā)中柳地塊所需要的銀行貸款并沒(méi)有他想象中那么高。
中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田表示，參與萬(wàn)柳地塊拍賣的企業(yè)對(duì)于“地王”都有自己的判斷，各房企對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)承受能力，銷售預(yù)期不一樣。中赫置地因?yàn)橛辛酸烎~(yú)臺(tái)7號(hào)院的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更注重樓盤(pán)品質(zhì)與價(jià)格；別的競(jìng)拍企業(yè)同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)，更注重銷售速度與資金回流。
對(duì)中赫置地來(lái)說(shuō)，更為有利的是，它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大多并沒(méi)有開(kāi)發(fā)10萬(wàn)元/平方米單價(jià)高端住宅的經(jīng)驗(yàn)。在上市的兩年多里，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院幾乎始終籠罩在京城最貴樓盤(pán)的光環(huán)中，根據(jù)北京市住建委的歷史數(shù)據(jù)，2009年8月18日，開(kāi)盤(pán)不到一個(gè)月的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院，總計(jì)售出房屋23套，成交均價(jià)高達(dá)7.28萬(wàn)元/平方米。
隨后，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院售價(jià)屢創(chuàng)新高，連續(xù)5個(gè)季度穩(wěn)居京城第一。2010年二季度，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院成交均價(jià)突破10萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10.94萬(wàn)元/平方米，比2009年開(kāi)盤(pán)時(shí)上漲50%，而周邊樓盤(pán)價(jià)格一般在4萬(wàn)元/平方米左右。而從7萬(wàn)多元/平方米漲至30萬(wàn)元/平方米，僅用了不到兩年時(shí)間。
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