70城市6城房?jī)r(jià)環(huán)比下滑 鄭州樓市還有5年好時(shí)光
鄭州和杭州的不同之處 鄭萌/制圖
杭州、常州等城市個(gè)別樓盤(pán)突然相繼降價(jià)，同樣作為省會(huì)城市，鄭州樓市走向怎樣？業(yè)內(nèi)人士表示，鄭州與杭州情況不同，短期內(nèi)鄭州市場(chǎng)仍將平穩(wěn)。也有開(kāi)發(fā)商表示，會(huì)加快推盤(pán)步伐。
變化
杭州、常州部分樓盤(pán)大幅降價(jià)
先有王石等大佬對(duì)樓市不甚樂(lè)觀的判斷，接著就是杭州、常州等地出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼降價(jià)的消息，2014年，樓市真的要進(jìn)入降價(jià)模式嗎？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市，1月份房?jī)r(jià)環(huán)比下滑的城市由2個(gè)增至6個(gè)，分別為：杭州、哈爾濱、韶關(guān)、濟(jì)寧、包頭、溫州。
2月18日晚上，杭州一樓盤(pán)宣布以15800元/平方米的均價(jià)清盤(pán)。距這個(gè)樓盤(pán)不遠(yuǎn)的一個(gè)樓盤(pán)也馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價(jià)應(yīng)戰(zhàn)。
杭州樓市降價(jià)第一聲槍響過(guò)后，江蘇常州的某樓盤(pán)也傳來(lái)大幅降價(jià)消息——最低價(jià)僅相當(dāng)于前期均價(jià)的4.5折。
對(duì)比
杭州與鄭州
兩個(gè)省會(huì)城市庫(kù)存都不低
業(yè)內(nèi)人士分析稱，杭州樓市降價(jià)，是因?yàn)閹?kù)存太高。
同樣作為省會(huì)城市，鄭州的庫(kù)存高不高？
我們來(lái)看一組數(shù)據(jù)：
截至2013年12月31日24時(shí)，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房可售房源為113187套，可售總面積1473.4萬(wàn)平方米。其中，市區(qū)新建商品住宅可售房源76689套，可售總面積999.1萬(wàn)平方米。
杭州的商品房去化能力：2012年、2013年杭州分別共成交商品房83690套、85823套，成交面積分別是890.6萬(wàn)平方米、934.4萬(wàn)平方米。按此去化能力，杭州目前的存量房源需要大約一年半才能消化。
鄭州方面：截至2013年11月，鄭州市商品房庫(kù)存達(dá)1275萬(wàn)平方米，按照平均100平方米一套計(jì)算，大概有12萬(wàn)多套，和杭州不相上下。其中，截至2013年12月底，鄭州市市區(qū)商品住宅累計(jì)可售面積有459.09萬(wàn)平方米。
鄭州的商品房去化能力：2010年到2013年，鄭州市房地產(chǎn)的銷售面積分別為1151.06萬(wàn)平方米、659.91萬(wàn)平方米、981.37萬(wàn)平方米、1084.8萬(wàn)平方米，平均下來(lái)，年銷售面積約為969萬(wàn)平方米，與杭州類似，也需要大概一年半時(shí)間才能消化。
不過(guò)，單看商品住宅的話，鄭州市區(qū)的庫(kù)存不及杭州一半(如圖)。
市場(chǎng)
鄭州市場(chǎng)目前認(rèn)籌正常
相比杭州多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)，上個(gè)周末，鄭州表現(xiàn)平靜，未見(jiàn)樓盤(pán)公開(kāi)宣布大幅度降價(jià)。相反，在鄭州土地市場(chǎng)，還拍賣出近年來(lái)畝均價(jià)格最高的地塊。
上周末，鄭州有兩個(gè)項(xiàng)目舉行了認(rèn)籌活動(dòng)。
位于鄭州市中州大道南段的某樓盤(pán)，兩天時(shí)間認(rèn)籌200多個(gè)。另一處項(xiàng)目進(jìn)行大平層認(rèn)籌，193平方米的三房，10萬(wàn)抵60萬(wàn)，認(rèn)籌約20個(gè)。
“鄭州和杭州的狀況不一樣，鄭州現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和幾年前的杭州差不多，價(jià)格相對(duì)低，上漲空間比杭州大?！焙幽鲜》康禺a(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京表示。
數(shù)據(jù)顯示，2013年杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房簽約均價(jià)為17121元/平方米，其中，主城區(qū)簽約均價(jià)為22091元/平方米。
而在鄭州，去年市區(qū)商品住宅均價(jià)7406元/平方米，商品房成交均價(jià)9189元/平方米，相比杭州，差距確實(shí)比較大。
但也不得不承認(rèn)，兩地的收入水平差距也不小。
分析
鄭州與杭州發(fā)展水平不一樣
趙進(jìn)京認(rèn)為，鄭州不會(huì)出現(xiàn)杭州的狀況，“不管從文化背景、人口基數(shù)還是發(fā)展階段等方面來(lái)分析，都不一樣?！?/font>
“杭州以前一直是價(jià)格上漲強(qiáng)勁的城市，現(xiàn)在價(jià)格出現(xiàn)大漲的時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去了，而鄭州恰如幾年前的杭州，商業(yè)、交通等優(yōu)勢(shì)一步步顯現(xiàn)?！彼f(shuō)，鄭州與杭州不在一個(gè)發(fā)展階段上。
同時(shí)，他認(rèn)為鄭州作為河南乃至中原的中心，具有不可替代性，而且河南的人口基數(shù)是天然優(yōu)勢(shì)。
“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、航空港區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，會(huì)帶來(lái)大量的中等收入人群，這些人有龐大的購(gòu)房需求。”他說(shuō)。
對(duì)于鄭州市場(chǎng)未來(lái)走向，浙江廣廈河南區(qū)域集團(tuán)常務(wù)副總裁師凱倫說(shuō)：“1月份鄭州的成交量下降，2月份還會(huì)不好，但這都是季節(jié)性的，接下來(lái)的幾個(gè)月就會(huì)好了。”
師凱倫認(rèn)為，杭州是二線靠前的城市，鄭州只能勉強(qiáng)算二線城市，發(fā)展程度不在一個(gè)水平上，鄭州還有上升空間。
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)城市研究所主任劉社判斷，單看鄭州的話，除非有政策上的大變動(dòng)，短期內(nèi)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定，最起碼上半年不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)。
“1月份，全國(guó)不少城市商品住宅成交量腰斬，而鄭州下滑30%左右，就這樣成交量還是在90萬(wàn)平方米以上?！彼J(rèn)為，月成交量在90萬(wàn)平方米以上，就說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)不算差。
趙進(jìn)京則堅(jiān)持認(rèn)為，鄭州的房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，“而且漲幅還會(huì)加快?！?/font>
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商又咋看呢？
鄭州某房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)賀先生說(shuō)，他們對(duì)市場(chǎng)的看法不悲觀，當(dāng)然也說(shuō)不上樂(lè)觀。
他的判斷是，2~4月份的市場(chǎng)去化量很關(guān)鍵，可以由此判斷政府的態(tài)度，“我們認(rèn)為調(diào)控政策有可能先抑后揚(yáng)，前半年通過(guò)金融等手段控制，后半年8月或9月以后，會(huì)松一松?！?/font>
他認(rèn)為，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)完全冷掉，整體來(lái)看還是小幅上揚(yáng)，但是不排除階段性促銷帶來(lái)的降價(jià)行為。
師凱倫則表示，他很看好鄭州樓市的發(fā)展，“全國(guó)的情況不敢說(shuō)，鄭州未來(lái)的5年，是最后也是發(fā)展最好的5年，城市化進(jìn)入最快速階段，成交量放量，價(jià)格樂(lè)觀，甚至?xí)霈F(xiàn)階段性的大漲?！?
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