萬保招金凈利率全線下滑 收入大漲難掩盈利疲態(tài)
隨著金地集團今天發(fā)布半年報業(yè)績，“萬保招金”四大標(biāo)桿房企上半年基本業(yè)績指標(biāo)全部出爐。據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，四家房企上半年營業(yè)收入總額超過674億元，同比去年的484億元大幅增長近40%；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元，達(dá)到79.12億元，增幅只有2%。其結(jié)果是，四家企業(yè)的凈利潤率從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個百分點，房地產(chǎn)業(yè)暴利時代漸行漸遠(yuǎn)。
今天，金地集團發(fā)布半年報，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入64.7億元、凈利潤5.02億元，同比分別上升25.5%和5.1%；房地產(chǎn)項目結(jié)算面積47.01萬平方米、結(jié)算收入60.57億元，同比分別上升32.57%和25.20%。
回看之前已經(jīng)公布半年報或業(yè)績快報的另外三家企業(yè)，營業(yè)收入無一不實現(xiàn)大漲。其中，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入307.2億元，同比增長53.7%；招商地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入100.81億元，同比增24.58%；保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入201.83億元，同比增長32.86%。
不過，再看四家企業(yè)的凈利潤，則是漲跌不一。其中，萬科和金地實現(xiàn)增長，萬科上半年實現(xiàn)凈利潤37.3億元，增長25.1%。另外兩家凈利潤則出現(xiàn)下降，其中保利地產(chǎn)凈利潤24.6億元，同比減少12.13%；招商地產(chǎn)凈利潤12.22億元，同比下降16.76%。
如果用凈利潤和營業(yè)收入相除來計算各企業(yè)的盈利能力，四大企業(yè)則全線下降。除金地凈利潤率低至7.8%，同比下降1.5個百分點外，其他三家房企凈利潤率基本在12%左右，且都出現(xiàn)了較去年6個點左右的下滑。
對于凈利率下降的原因，金地集團的解釋是“合作項目結(jié)轉(zhuǎn)較多”。據(jù)了解，為了應(yīng)對樓市調(diào)控，降低財務(wù)風(fēng)險，金地上半年加強了項目股權(quán)合作力度，多個項目引入股權(quán)合作資金。
相比于凈利率，毛利率更能體現(xiàn)房價與成本間的直接關(guān)系。值得注意的是，目前不同類型房企呈現(xiàn)的毛利率水平差別較大。其中，萬科地產(chǎn)是毛利率較低的企業(yè)代表，其上半年房地產(chǎn)結(jié)算毛潤率只有26.51%；另外兩家企業(yè)金地集團和招商地產(chǎn)的結(jié)算毛利率分別為36.01%和52.6%。“拿地成本、設(shè)計及建設(shè)成本，以及物業(yè)類型的不同，是導(dǎo)致毛利率差別較大的主要原因。”一家房地產(chǎn)上市公司高層表示。
除了“萬保招金”外，一些在港上市的內(nèi)地房企也于近期發(fā)布了半年報。8月10日，中海地產(chǎn)發(fā)布半年報，公司上半年營業(yè)收入增長10%至252.8億港元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤增長12.2%至122.3億港元，其中歸屬股東利潤增長17.7%至83.8億港元（折合人民幣約68.7億元）。由此，中海地產(chǎn)上半年凈利潤總額已接近萬科的兩倍，成為上半年最賺錢的內(nèi)地房企。“因為中海等巨頭在上半年賣得很好，全年來看，上市房企前五名的座次可能出現(xiàn)較大變化。”一家在銷售數(shù)據(jù)上多年排名前三位的房地產(chǎn)企業(yè)高層對記者表示。
毫無疑問，此輪日趨收緊的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，是導(dǎo)致房企盈利能力下降的主要原因。金地集團半年報直接預(yù)言，“限購、限貸等核心調(diào)控政策短期內(nèi)上不會退出，各主要城市可售庫存和新增供應(yīng)仍維持較高水平，房價出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低?！倍坝捎阡N售價格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大，預(yù)計將對公司2012年的利潤產(chǎn)生較大壓力。”
也正因為2009年至2010年高價拿地導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)類型局限性，金地集團在2012年拿地動作相當(dāng)謹(jǐn)慎，其半年報中顯示，報告期內(nèi)未有任何新的土地儲備。相比萬科、保利等高調(diào)“增儲”的動作，金地的拿地策略也從側(cè)面體現(xiàn)了其資金壓力。
上市房企四巨頭上半年主要經(jīng)營指標(biāo)
公司名稱 營業(yè)收入 同比增幅 凈利潤 同比增幅
金地集團 64.7億元 25.5% 5.02億元 5.1%
萬 科 307.2億元 53.7% 37.3億元 25.1%
招商地產(chǎn) 100.81億元 24.58% 12.22億元 －16.76%
保利地產(chǎn) 201.83億元 32.86% 24.6億元 －12.13%
公司名稱 凈利潤率 凈利潤率（去年同期）
金地集團 7.8% 9.3%
萬 科 14.2% 16.4%
招商地產(chǎn) 12.11% 18.15%
保利地產(chǎn) 12.17% 18.40%
（于兵兵）
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