2014樓市展望：政策利好要遠(yuǎn)多于利空
導(dǎo)讀：從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)至少還有十幾年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，老百姓對(duì)房子的需求依然巨大。隨著調(diào)控政策更趨理性，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)健康發(fā)展。從這一點(diǎn)來(lái)講，無(wú)論2014年的樓市出現(xiàn)何種變化，都不會(huì)改變房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展大勢(shì)。
宋衛(wèi)平(浙江綠城集團(tuán)董事長(zhǎng))
如何形容2013？對(duì)綠城人來(lái)說(shuō)，我想是艱辛，還有努力。
市場(chǎng)并未春暖花開(kāi)，土地紅利已成歷史，我們做了很多努力，去改變，去奮力，去破冰。當(dāng)然，即便如此，對(duì)于大環(huán)境而言，我們聚合起來(lái)的或許依然只是蚍蜉之力，無(wú)以動(dòng)搖全局。所以在這樣的情勢(shì)下，我們能有今天的成績(jī)，實(shí)屬不易。這份成績(jī)，歸功于全體同仁的努力。這份努力，因?yàn)槠D辛，加倍凸顯。
但無(wú)論多么艱辛，我們?nèi)匀粓?jiān)信，從宏大歷史的角度來(lái)看，人類文明進(jìn)程沒(méi)有后退的道理和可能。于一國(guó)一時(shí)期而言，或許因?yàn)橛蟹N種的羈絆，市場(chǎng)環(huán)境里有陰雨霧霾，但若沒(méi)有堅(jiān)守奮斗，誰(shuí)能坐等來(lái)艷陽(yáng)天？
既然要堅(jiān)守，我們就得有吃苦的準(zhǔn)備。
2014年，我們還是要做好辛苦、努力的準(zhǔn)備。而且，這辛苦肯定要比2013年有更深的程度，更廣的內(nèi)容。比如養(yǎng)老、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的展開(kāi)，比如經(jīng)紀(jì)人制度的持續(xù)推進(jìn)，比如云服務(wù)的探索……我們拓展的領(lǐng)域越廣，碰到新的問(wèn)題就越多。我們對(duì)房產(chǎn)品精致品質(zhì)的要求越嚴(yán)苛，要跨越的難關(guān)也就更多。這些是我們無(wú)可逃遁的挑戰(zhàn)。
怎么面對(duì)2014年的挑戰(zhàn)？簡(jiǎn)而言之，應(yīng)該是正能量。我們必須團(tuán)隊(duì)協(xié)作，積極進(jìn)取；必須友善待人，激情工作；必須彼此鼓勵(lì)，樂(lè)觀前行……正能量里囊括著無(wú)數(shù)種催人奮進(jìn)的力量，我希望這種種力量散發(fā)在2014年的綠城人身上。
2014，讓我們繼續(xù)努力。
困難暫時(shí)，發(fā)展大勢(shì)不變
杜盛(德信地產(chǎn)營(yíng)銷管理總監(jiān))
從成交量上看，2013年杭州樓市總體表現(xiàn)不錯(cuò)。不過(guò)，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的兩極分化，一些新盤對(duì)成交量的貢獻(xiàn)很大，其他一些樓盤則表現(xiàn)平平。我個(gè)人認(rèn)為，2014年中這一現(xiàn)象還會(huì)加劇，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步分化。
市場(chǎng)分化加劇，也必然使得一些樓盤的銷售壓力持續(xù)增加。因此，營(yíng)銷的作用將會(huì)進(jìn)一步凸顯，從選地、選項(xiàng)目，就要求更加深入和細(xì)致，并且在這一過(guò)程中，營(yíng)銷必須全程介入，使產(chǎn)品更加迎合市場(chǎng)需求，從而提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。2014年，營(yíng)銷全程介入項(xiàng)目，將會(huì)成為樓市一大動(dòng)向。
2014年的杭州樓市，究竟會(huì)比2013年好，還是會(huì)比2013年差？由于市場(chǎng)總是瞬息萬(wàn)變，我們很難預(yù)測(cè)。但不管怎么樣，積極順應(yīng)市場(chǎng)變化，遵守市場(chǎng)規(guī)律，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，這是開(kāi)發(fā)商的生存之道。我們德信目前在杭州市場(chǎng)上打造的幾個(gè)項(xiàng)目，各個(gè)環(huán)節(jié)都非常用心，相信也一定能夠贏得市場(chǎng)和客戶的信賴尊重。德信將一如既往地專注于產(chǎn)品的研發(fā)，一心一意地做好產(chǎn)品，持續(xù)創(chuàng)新、精益求精，以品質(zhì)、合理的價(jià)格去贏得客戶的認(rèn)同。
從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)至少還有十幾年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，老百姓對(duì)房子的需求依然巨大。隨著調(diào)控政策更趨理性，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)健康發(fā)展。從這一點(diǎn)來(lái)講，無(wú)論2014年的樓市出現(xiàn)何種變化，都不會(huì)改變房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展大勢(shì)。
休養(yǎng)生息，調(diào)控升級(jí)不會(huì)
吳建新(金隅杭州總經(jīng)理)
巨大的供應(yīng)量是壓在杭州樓市頭上的一座大山，2014年杭州樓市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分殘酷。2011年房企的困境，很有可能將會(huì)重現(xiàn)，價(jià)格激戰(zhàn)將不可避免。
市場(chǎng)需求量就這么點(diǎn)大，但是2013年杭州的土地出讓量卻奇高無(wú)比，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上的房子肯定會(huì)越賣越多。一些中小開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)喘不過(guò)氣來(lái)，行業(yè)洗牌將比2011年更甚?！艾F(xiàn)金為王”將會(huì)再度成為行業(yè)共識(shí)，而這也正是在市場(chǎng)困境中最好的生存之道。與此同時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將會(huì)謹(jǐn)慎拿地，土地市場(chǎng)熱度將大大降低。
一些房源供應(yīng)量不大的板塊，在這種市場(chǎng)困境中，壓力相對(duì)小一些。比如田園板塊和下沙板塊，目前在售的樓盤以及即將入市的樓盤都不多，競(jìng)爭(zhēng)不像其他板塊那樣殘酷。
當(dāng)然也不是沒(méi)有一點(diǎn)希望。至少在政策層面，調(diào)控升級(jí)的可能性沒(méi)有了，而這將給市場(chǎng)一次休養(yǎng)生息的機(jī)會(huì)。
政策因素，支撐市場(chǎng)上行
張琨(浙江融科營(yíng)銷中心銷售經(jīng)理)
大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)2014年的杭州樓市是充滿信心的，否則2013年的土地市場(chǎng)就不可能會(huì)有那么多開(kāi)發(fā)商去搶拍高價(jià)地。雖然樓市供應(yīng)量會(huì)大幅增加，但是經(jīng)歷了2013年的市場(chǎng)洗禮，開(kāi)發(fā)商會(huì)開(kāi)發(fā)出更接地氣的產(chǎn)品，從而撬動(dòng)市場(chǎng)需求。
2013年的杭州樓市總體表現(xiàn)可以用八個(gè)字來(lái)形容：供大于求，兩極分化。今年的推盤量很大，熱銷樓盤開(kāi)盤當(dāng)天賣光，滯銷樓盤開(kāi)盤當(dāng)天只賣出一兩成，甚至都不好意思對(duì)外公布銷售數(shù)據(jù)，這種現(xiàn)象還會(huì)在2014年蔓延。當(dāng)然更多的開(kāi)發(fā)商也會(huì)在產(chǎn)品上多下功夫，更注重理性定價(jià)，從而使整個(gè)市場(chǎng)更加熱鬧。
2014年的樓市利好要遠(yuǎn)大于利空，這是行業(yè)中的一種共識(shí)。十八屆三中全會(huì)以來(lái)調(diào)控并未升級(jí)，政策的唯一調(diào)整是二套房首付比例從6成增加到7成，這一調(diào)整對(duì)樓市的實(shí)際影響微乎其微，因?yàn)槟壳皹鞘兄袆傂枵?5%以上。政策對(duì)首套房的支持力度不會(huì)減小，比如年底銀行普遍錢荒的情況下，首套房貸基本上還是得到了優(yōu)先滿足。2014年還會(huì)有更多的金融產(chǎn)品來(lái)支持首套房貸業(yè)務(wù)，比如新推出的房易貸，將會(huì)對(duì)樓市需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)起到重要作用。單獨(dú)二胎政策，也將會(huì)對(duì)樓市需求產(chǎn)生刺激，就比如我們的融科璦驪山，最近有“四房”的產(chǎn)品很俏，顯然是受到這一政策利好刺激。單獨(dú)二胎政策將會(huì)對(duì)2014年樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)生不小的影響，一些過(guò)渡型的產(chǎn)品可能會(huì)受到冷落，更多的購(gòu)房者會(huì)傾向于一步到位。
如果說(shuō)2013年之江新城是嶄露頭角的一年，那么2014年就是大放異彩的一年。之江新城最大的優(yōu)勢(shì)是生態(tài)，隨著人們對(duì)PM2.5的普遍關(guān)注，之江新城的宜居價(jià)值會(huì)得到市場(chǎng)的進(jìn)一步認(rèn)可。之江大橋-彩虹快速路開(kāi)通，之江路擴(kuò)建以及紫之隧道的開(kāi)建，形成了之江新城三條交通大動(dòng)脈，順利連接濱江、錢江新城和西溪——這三個(gè)區(qū)域正是杭州除了市中心之外房?jī)r(jià)最高的板塊，將對(duì)之江房?jī)r(jià)產(chǎn)生強(qiáng)有力的拉升作用。正是基于以上這些判斷，我認(rèn)為2014年的之江新城是樓市中的一個(gè)大熱門。
改善需求，會(huì)有一個(gè)爆發(fā)
胡燕華(大華房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān))
2014年杭州樓市供應(yīng)量巨大，這將會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成很大的壓力，形勢(shì)是嚴(yán)峻的。但是不能就此簡(jiǎn)單判斷市場(chǎng)的好與壞。不同的項(xiàng)目，在不同的市場(chǎng)階段，都會(huì)有不同的機(jī)會(huì)。就比如股市，無(wú)論是在熊市還是在牛市，都會(huì)有一些表現(xiàn)優(yōu)異的個(gè)股，2014年的杭州樓市也一樣。
去年和前年剛需大量釋放，2014年應(yīng)該會(huì)比較平穩(wěn)。相比之下，改善型購(gòu)房客戶的數(shù)量會(huì)增加。2013年，大量的改善型購(gòu)房客戶伺機(jī)而動(dòng)，他們只是被暫時(shí)的限購(gòu)政策抑制了。改善居住條件是人們的一種合理需求，這一需求只會(huì)增加不會(huì)下降，2014年這一市場(chǎng)會(huì)有比較大的機(jī)會(huì)。即便限購(gòu)政策沒(méi)有退出，改善型需求依然也會(huì)走到一定的高點(diǎn)，市場(chǎng)也依然阻擋不了改善型客戶的購(gòu)房腳步。他們完全可以通過(guò)“一買一賣”的置換方式，實(shí)現(xiàn)改善居住條件的目標(biāo)。
改善型需求是樓市中的一股健康力量，它完全不同于投資投機(jī)性需求。它對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求也更高一些，比如產(chǎn)品品質(zhì)、戶型、樓盤環(huán)境等等。2014年的杭州樓市，開(kāi)發(fā)商要在這一市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中全面勝出，需要提升自己的開(kāi)發(fā)水平，與原先剛需樓盤的開(kāi)發(fā)方式告別。
2014年市場(chǎng)壓力巨大，但還是會(huì)有一些亮點(diǎn)板塊脫穎而出，比如未來(lái)科技城。隨著未來(lái)科技城的一些招商引資項(xiàng)目紛紛入駐，周邊商業(yè)配套的逐步完善，再加上城西打下的良好基礎(chǔ)，使得這一板塊的潛力大增。此外，首批入住城西的杭州人，也逐步進(jìn)入到了換房階段，未來(lái)科技城也就成了他們的換房首選。（蔣敏華）
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