??？詭異的是，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者均開(kāi)啟了與時(shí)間賽跑模式。那么，鄭州什么時(shí)候會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策？會(huì)出臺(tái)什么樣的調(diào)控政策？鄭州樓市的明天在哪里？

　　■訪談嘉賓

　　杜書(shū)云 鄭州大學(xué)旅游與管理學(xué)院院長(zhǎng)、鄭州大學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任、河南省經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局行政決策咨詢專家、教授、博士生導(dǎo)師

　　上官同君 王牌智庫(kù)（深圳）有限公司董事長(zhǎng)、中國(guó)王牌城市研究院院長(zhǎng)、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局行政決策咨詢專家

　　奚春山 中房研·河南新媒體中心總監(jiān)、中房研研究員、搜房網(wǎng)特約評(píng)論員

　　東方今報(bào)記者：老百姓關(guān)心調(diào)控，主要還是關(guān)心房?jī)r(jià)。今年以來(lái)，鄭州房?jī)r(jià)一路走高的根本原因是什么？ 

　　奚春山：目前，鄭州住宅市場(chǎng)的去化周期在3個(gè)月左右，去化周期在6個(gè)月以下，可以認(rèn)為是供不應(yīng)求。從去年底的8個(gè)月去化周期到如今的3個(gè)月，表明鄭州住宅出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。

　　供不應(yīng)求局面的出現(xiàn)有 3個(gè)原因：一是寬松的貨幣政策，變相鼓勵(lì)用金融杠桿買房；二是合肥、蘇州等二線城市房?jī)r(jià)上漲的波及效應(yīng)，裹挾著很多沒(méi)有買房需求的人演變?yōu)橥顿Y客，入場(chǎng)與剛需搶房；三是開(kāi)發(fā)商推波助瀾的放大效應(yīng)，加重了地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌性情緒。

　　上官同君：我認(rèn)為還是要?dú)w結(jié)為樓市恐慌的傳導(dǎo)效應(yīng)。北上廣一線城市地王頻出，恐慌蔓延到二線城市。供求關(guān)系是一個(gè)因素，但不是主要因素。這是大的經(jīng)濟(jì)背景和政府調(diào)控政策所致，并不是鄭州獨(dú)有的專利。像合肥、南昌等國(guó)內(nèi)二線城市大都面臨同樣的問(wèn)題。并且樓市恐慌會(huì)逐步傳導(dǎo)蔓延到三、四線城市，這只是時(shí)間問(wèn)題。

　　杜書(shū)云：鄭州房?jī)r(jià)不是今年才一路走高，近十年來(lái)，幾乎每年上一個(gè)臺(tái)階。2009年1月份，全球金融危機(jī)出現(xiàn)之后，鄭州市商品房的均價(jià)已經(jīng)退到4000元以內(nèi)。近幾年，房?jī)r(jià)基本上以每年每平方米1000元的幅度往上漲。今年春節(jié)后的幾個(gè)月，住房銷量每個(gè)月都是50%以上的增長(zhǎng)，河南各市縣幾乎都不行，只有鄭州一枝獨(dú)秀。

　　鄭州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲可以列出很多理由，比如鄭州市是人口凈流入城市、有城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有效實(shí)施、城市的首位度高等，但是，我們?cè)趯ふ医衲攴績(jī)r(jià)過(guò)度上漲的原因時(shí)，恐怕這些因素未必是最主要的。我個(gè)人認(rèn)為，現(xiàn)在的樓市情況與政府的去庫(kù)存政策關(guān)系很大。因?yàn)猷嵵莶](méi)有多少庫(kù)存，8個(gè)月去化周期應(yīng)該在合理區(qū)間，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)表現(xiàn)還是挺好，在去庫(kù)存背景下一線城市根據(jù)自身的情況連限購(gòu)都沒(méi)有取消，我們?yōu)槭裁催€要采取刺激政策呢？

　　東方今報(bào)記者：政府調(diào)控有沒(méi)有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐袛嘁罁?jù)，比如某幾項(xiàng)指標(biāo)異常就進(jìn)入調(diào)控模式？ 

　　杜書(shū)云：房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或者不景氣，政府都會(huì)采取調(diào)控措施。毫無(wú)疑問(wèn)，這次如果采取調(diào)控措施，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)肯定是主要原因。但是，漲跌到什么程度啟動(dòng)調(diào)控機(jī)制，我印象中沒(méi)有固定的指標(biāo)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不是孤立存在的，是否調(diào)控要考慮宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、資本向樓市集中情況、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是否過(guò)快以及老百姓的承受能力等方方面面，不是那么純粹的。當(dāng)然，也不是沒(méi)有規(guī)律可循，調(diào)控會(huì)有一些衡量指標(biāo)，但是參照指標(biāo)不會(huì)固定不變。

　　上官同君：政府歷次樓市調(diào)控都是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，缺乏務(wù)實(shí)接地氣的樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)。我前幾天在鄭州市房管局開(kāi)會(huì)，建議政府要直面當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，摸清楚一個(gè)真實(shí)的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，分析具體原因，再拿出調(diào)控辦法。政府有數(shù)據(jù)，但做的是宏觀研究，真正接地氣的研究是缺乏的。針對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，政府應(yīng)該組織專門的第三方研究機(jī)構(gòu)，進(jìn)行調(diào)研和摸底以弄清現(xiàn)狀，比如，摸清楚鄭州市每年流入的人口有多少、開(kāi)發(fā)商的情況、人口最終的接納量，用數(shù)據(jù)來(lái)支撐調(diào)控措施和行業(yè)發(fā)展辦法。如果沒(méi)有這些，就是拍腦袋行政。按照意識(shí)流決策房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)落伍了。

　　奚春山：大的開(kāi)發(fā)商在決定進(jìn)入一個(gè)城市開(kāi)發(fā)前，會(huì)自行派出專人，或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)詳細(xì)研究一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、外來(lái)人口凈流入情況以及樓市的去化周期，進(jìn)行所謂的樓市壓力測(cè)試，根據(jù)壓力測(cè)試結(jié)果，來(lái)決策是否進(jìn)入開(kāi)發(fā)。

　　住宅去化周期在3個(gè)月以內(nèi)，類似于京滬，屬于供不應(yīng)求。每年有50萬(wàn)以上的凈流入人口，略遜于京滬。不限貸、不限購(gòu)，還是全國(guó)的交通樞紐。這是鄭州一些大型開(kāi)發(fā)商高管以上階層張口就來(lái)的大數(shù)據(jù)。

　　相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的精細(xì)化管理，有調(diào)控職責(zé)的地方政府有關(guān)部門，是不是也能做到如此專業(yè)和精細(xì)？是不是也有類似的壓力測(cè)試？

　　在本輪房?jī)r(jià)暴漲前，鄭州樓市常年只有8個(gè)月的去化周期，屬于正常健康狀態(tài)。但是，當(dāng)開(kāi)發(fā)商都預(yù)測(cè)到鄭州房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲，政府有關(guān)部門沒(méi)有預(yù)測(cè)到伴著貨幣政策的寬松，鄭州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)水漲船高。這說(shuō)明政府缺乏專業(yè)化人才和手段應(yīng)對(duì)樓市變化。

　　事先的防范優(yōu)于事后的調(diào)控，如果從去年底就開(kāi)始大量推出土地，對(duì)沖開(kāi)發(fā)商旺盛的拿地需求，鄭州市政府手里有110多萬(wàn)畝拆出來(lái)的城中村土地，如果這110多萬(wàn)畝土地大量釋放出來(lái)用于蓋房子，就能消除市場(chǎng)上的恐慌性情緒。

　　但從目前鄭州樓市恐慌性上漲的行情看，鄭州市政府沒(méi)有事先防范措施，放任了樓市的上漲，甚至借助樓市出現(xiàn)恐慌性行情之際，頻出地王。