2013-01-03 09:59:00 來源:21世紀經(jīng)濟報道
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2012年三季度，房地產(chǎn)信托兌付洪峰有驚無險地度過之后，卻在最后一月頻頻爆點。
2012年12月，中融信托、中信信托等旗下產(chǎn)品爆出兌付危機，均涉房地產(chǎn)項目。據(jù)初步統(tǒng)計，截至目前已有11個房地產(chǎn)信托爆出問題。
過去兩三年來，房地產(chǎn)信托成為銀行貸款體系之外的一個新的堰塞湖，目前規(guī)模接近7000億，其中很多為“借新還舊”，其中不乏各種以政信信托、基建信托馬甲出現(xiàn)的項目。
2013年，將有3100億左右的房地產(chǎn)信托到期兌付。到時候，是爆發(fā)危機，還是繼續(xù)“擊鼓傳花”？
陽光城資金鏈危機
2010年本輪調(diào)控至今，大型房企如保利等市場占有率進一步擴大，而中小房企卻深陷資金鏈危機。其中，過去兩年采取較高成本的信托融資的房企，風險越發(fā)凸顯。
以陽光城為例。本報記者根據(jù)陽光城2012年半年報統(tǒng)計，該公司存續(xù)和新發(fā)行的信托計劃融資規(guī)模合計42.3億元，實際到賬金額32.1664億元，加上12月12日通過中鐵信托融資3億元，目前陽光城信托融資總額近50億，排在A股上市房企前列。陽光城2012年信托計劃到期償還金額為8億元，2013年將迎來信托償還高峰期，到期償還金額為20.17億元。
值得注意的是，陽光城目前總市值為81.79億元，存續(xù)信托融資總額占比市值約60%，其存續(xù)實際到賬信托金額，更達2012年上半年現(xiàn)金余額9.73億元的逾3倍。
信托高成本融資頻頻，但受房地產(chǎn)調(diào)控影響，陽光城旗下多個項目銷售卻不“給力”。以福州陽光凡爾賽宮項目為例，整個項目信托融資為36.5億，目前僅有六七棟在售，貨值約為15億，而該項目的信托計劃將于2013年年中到期。
陽光城聲稱，公司續(xù)存各信托計劃到期日期限錯開配置，避免在同一時點出現(xiàn)集中償付的情況，并且設定有效、足額的抵押、保證措施，各信托計劃風險隔離。
但其資金問題仍然存在。本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了緩解資金緊張，陽光城股權多次被質(zhì)押融資。2012年年初至今，陽光城大股東陽光集團將其持有的股權進行10次質(zhì)押，6次質(zhì)押給信托。其中4次質(zhì)權人是中誠信托，其余兩次分別為興業(yè)國際信托和江西國際信托，另外兩個股東東方信隆和康田實業(yè)各自有5次質(zhì)押。上述20次質(zhì)押的目的均是為陽光城融資。
借新還舊風險后置
面臨房地產(chǎn)信托償付危機的不僅僅是陽光城。
據(jù)初步統(tǒng)計，2012年7月份以來，業(yè)內(nèi)已有13個信托項目提前終止，其中11個項目直接或間接與房地產(chǎn)有關，有3款信托產(chǎn)品的提前終止公告中沒有說明融資方是否兌付資金。
12月12日，中融信托發(fā)行的青島凱悅中心信托項目，因為涉及房地產(chǎn)信托項目兌付問題，成為首例以拍賣形式去完成兌付的信托資產(chǎn)處置項目，但仍以流拍告終。
一位專門幫助房企做信托和私募融資的人士透露，事實上，眾多房企都大玩“擊鼓傳花”的融資游戲，房地產(chǎn)信托一度風生水起，而一些之前已發(fā)行信托的項目，還在繼續(xù)發(fā)行新的信托，借新還舊，如天津星耀五洲項目。
上述人士稱，信托存量和增量資產(chǎn)大幅集中于房地產(chǎn)，這是一個風險的堰塞湖，多個項目的不能兌付、司法拍賣或提前清盤都是風險“癥候群”顯現(xiàn)。
本報記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，目前面臨房地產(chǎn)信托兌付風險的區(qū)域是鄂爾多斯等地。僅新華信托在此地設計發(fā)行的房地產(chǎn)信托便涉資30億。
銀監(jiān)會非銀部主任李建華近日透露，截至11月底，中國信托業(yè)資產(chǎn)規(guī)模已達6.98萬億元。估計12月已超7萬億。數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度新增房地產(chǎn)信托為2063億元，截至2012三季度末，房地產(chǎn)信托余額為6765億元，約占信托總體的1/10，而其他類房地產(chǎn)信托數(shù)據(jù)則無法確切統(tǒng)計，比如2012年以政信、基建名義發(fā)行、實為房地產(chǎn)的信托。
根據(jù)中金公司報告數(shù)據(jù)，2013年預計到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。這意味著，近一半的房地產(chǎn)信托將于2013年到期，而信托的剛性兌付，決定了這一規(guī)模的壓力。信托業(yè)內(nèi)人士大多認為，2013年信托行業(yè)無法保持近年動輒30%以上的增速，行業(yè)將進入調(diào)整期。這將對業(yè)務激進、風控較松的信托公司構成新的挑戰(zhàn)。
監(jiān)管能否堵住堰塞湖？
信托業(yè)內(nèi)人士稱，監(jiān)管層早已高度重視房地產(chǎn)信托為主的金融產(chǎn)品兌付風險。其向記者透露，銀監(jiān)會正在研究委托信托業(yè)協(xié)會向全國范圍內(nèi)的信托公司收集投資者信息，包括每一單銷售的客戶姓名、住址、聯(lián)系方式以及購買信托的種類、金額等，“與2012年下半年高發(fā)的信托風險事件直接相關”，主要針對排查信托產(chǎn)品的銷售對象是否為單個合格投資者，而非“假集合”。
據(jù)多個信托產(chǎn)品經(jīng)理私下透露，由于信托的合格投資者的門檻較高，目前市場上常出現(xiàn)由一位投資者作為發(fā)起人，動員親朋好友一起湊錢，把資金全部放在發(fā)起人賬戶內(nèi)，并以該名投資者名義購買信托產(chǎn)品的案例。
記者咨詢的法律界人士稱，這種“集資”在法律意義上只有該名投資者與信托公司產(chǎn)生投資關系，其他團購人的所有權關系并不明確，因此隱含諸多風險。不過，監(jiān)控和檢查銷售對象的做法，很難具體操作。
監(jiān)管層對信托公司的監(jiān)管思路已經(jīng)發(fā)生轉變。據(jù)悉，2012年國慶前夕，銀監(jiān)會曾召集部分信托高管舉行會議，暫停信托開展資金池業(yè)務，可能對信托公司“剛性兌付”能力產(chǎn)生較大影響。此前監(jiān)管層已透口風，允許信托公司暴露風險，且希望利用市場機制化解兌付危機，不要總是無論對錯“剛性兌付”。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松稱，他本來估計兌付危機應在2012年三季度，結果給更大的“龐氏騙局”以舊換新了。他認為這是2013年最大不確定性的來源。
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