2013-01-28 09:13:00 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
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2012年，大型房地產(chǎn)企業(yè)不降反升的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，讓整個(gè)行業(yè)亢奮起來(lái)，這一點(diǎn)，僅從企業(yè)披露的2013年目標(biāo)可窺一斑。
不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月底，已有多家上市房企披露其2013年度銷(xiāo)售目標(biāo)，預(yù)計(jì)漲幅少則10%，多則50%，平均漲幅約25%。
機(jī)構(gòu)分析人士也大多對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，稱全年漲幅有望高于去年。
預(yù)期樂(lè)觀
2012年的市場(chǎng)又一次超出行業(yè)預(yù)期，尤其是限購(gòu)依然的背景下。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前披露的數(shù)據(jù)顯示，2012年，商品房銷(xiāo)售面積111304萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.8%，其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降1.4%。商品房銷(xiāo)售額64456億元，增長(zhǎng)10%，其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.9%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)12.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)4.8%。
單從住宅的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)幅度來(lái)看，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也未因?yàn)楹暧^調(diào)控而出現(xiàn)下滑，而是呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。放到少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)身上，這種上漲的勢(shì)頭更為顯著。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，24家大型上市房企2012年合計(jì)完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)9548.15億元，同比漲27.3%，遠(yuǎn)高于行業(yè)整體水平。
基于此，大型房地產(chǎn)公司在確立今年銷(xiāo)售目標(biāo)時(shí)，都變得更為激進(jìn)。
1月15日，富力地產(chǎn)管理層明確表示，預(yù)計(jì)今年銷(xiāo)售額有望達(dá)到380億~450億元，此數(shù)據(jù)較該公司去年320億元的銷(xiāo)售目標(biāo)上調(diào)了18.75%~40%。
去年全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額923.2億元的恒大地產(chǎn)表示，國(guó)家積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)利好該公司所處的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，將今年的目標(biāo)定在1000億元，較去年800億元的目標(biāo)上升25%。
綠地集團(tuán)1月16日公布，銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃增長(zhǎng)30%以上；融創(chuàng)中國(guó)表示，2013年其銷(xiāo)售目標(biāo)將從去年的300億元調(diào)升至450億元，上調(diào)50%。
其余如華潤(rùn)置地、中建國(guó)際、招商地產(chǎn)、五礦建設(shè)、融創(chuàng)中國(guó)、世茂股份、 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、陽(yáng)光城、華夏幸福等房企均在不同場(chǎng)合披露其2013年銷(xiāo)售目標(biāo)，沒(méi)有一家企業(yè)的目標(biāo)下調(diào)或者持平，而是無(wú)一例外地預(yù)期上漲，預(yù)期最保守的公司也確立了10%的上漲幅度。
目前排行第一、第二的萬(wàn)科與保利地產(chǎn)暫未披露其年度目標(biāo)，但后者對(duì)外公布了該公司每年20%~30%的平均漲幅，這意味著，保利地產(chǎn)2013年的銷(xiāo)售目標(biāo)至少在1200億以上。對(duì)于萬(wàn)科，日前有機(jī)構(gòu)預(yù)估該公司2014年銷(xiāo)售有望突破2000億，以此推算，其今年目標(biāo)不會(huì)在1600億以下。
有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，如果2013年大公司銷(xiāo)售額的平均漲幅與2012年持平為25%左右，那么24家大型房企的年銷(xiāo)售額有望突破1萬(wàn)億，達(dá)1.2萬(wàn)億左右。
大公司話語(yǔ)權(quán)提升
盡管業(yè)界仍有部分人士對(duì)今年樓市走勢(shì)抱有謹(jǐn)慎態(tài)度，但大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年的市場(chǎng)增長(zhǎng)幅度會(huì)高于去年。
易居研究院楊紅旭預(yù)計(jì)，2013年的成交量應(yīng)該比2012年上漲，尤其是龍頭房企受調(diào)控影響較小，應(yīng)該可以達(dá)成各自確立的銷(xiāo)售目標(biāo)。
在2012年，大型房地產(chǎn)企業(yè)與中小企業(yè)之間的分化已經(jīng)呈現(xiàn)加劇勢(shì)頭，保利、恒大、中海、華潤(rùn)等一大批企業(yè)憑借充足貨源，以及靈活快速的市場(chǎng)反應(yīng)以價(jià)換量，最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科去年銷(xiāo)售突破1400億，而保利則超過(guò)1000億大關(guān)。
與之相對(duì)應(yīng)的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)逐步在一二線城市失去戰(zhàn)場(chǎng)，淪為被大公司兼并收購(gòu)的對(duì)象。
對(duì)此，楊紅旭稱：“這是行業(yè)集中度的提升，是市場(chǎng)選擇的結(jié)果?！毙袠I(yè)分化以及集中度更高一方面因?yàn)橐欢€城市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)幅度大，小公司無(wú)法接受巨大的振幅；另一方面則是這些市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求更高，小公司不再具備競(jìng)爭(zhēng)力。
種種跡象顯示，趁著市場(chǎng)短暫回暖的時(shí)機(jī)，大型房地產(chǎn)企業(yè)仍在快馬加鞭搶占市場(chǎng)，將爭(zhēng)分奪秒快速周轉(zhuǎn)視作取勝法寶。
除了萬(wàn)科、保利、恒大等始終堅(jiān)持周轉(zhuǎn)型企業(yè)之外，其余如走高端路線的招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等公司也都開(kāi)始加入到快速開(kāi)發(fā)快速滾動(dòng)的行列。
越秀地產(chǎn)表示，自從公司去年將廣州國(guó)際金融中心置入越秀房托之后，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大幅提升，公司同時(shí)確立進(jìn)一步提升周轉(zhuǎn)率的目標(biāo)。
隨著大開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額逐年上升，其在市場(chǎng)中的話語(yǔ)權(quán)顯著提高。在許多城市的熱門(mén)區(qū)域，往往由幾家大型企業(yè)所占據(jù)，小公司難有涉足之地。值得提及的是，大型房地產(chǎn)企業(yè)之間合作開(kāi)發(fā)的增加，進(jìn)一步導(dǎo)致市場(chǎng)資源往大集團(tuán)集中。
楊紅旭稱，目前不好對(duì)這一市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行定性，但至少現(xiàn)在還沒(méi)有出現(xiàn)少數(shù)幾家大公司壟斷的現(xiàn)象。
