2012-12-12 07:21:00 來(lái)源:北京晚報(bào)
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七年后，老人賣房潮？北京晚報(bào)制圖
“政府應(yīng)該鼓勵(lì)賣房”，商務(wù)部研究院對(duì)外貿(mào)易研究部副主任金柏松說(shuō)：“一方面可以引導(dǎo)房主將所得的收入投入消費(fèi)，提振內(nèi)需；另一方面，提前分散人口老齡化帶來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
這是金柏松在《2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》藍(lán)皮書中所提出的觀點(diǎn)。盡管他一直堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫”程度被許多研究者高估和夸大了，但正在急速變化中的人口結(jié)構(gòu)，卻有可能在并不久遠(yuǎn)的未來(lái)將中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向“懸崖”。
一旦形成一致的市場(chǎng)行動(dòng)，就真的面臨“房地產(chǎn)懸崖”了
新聞?dòng)^點(diǎn)：您之前一直認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格沒有的泡沫，但這一次卻建議應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)政策鼓勵(lì)人們賣房，來(lái)分散未來(lái)供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，是您的看法改變了嗎？
金柏松：就目前的狀況來(lái)看，我還是不認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格有美國(guó)和日本那樣的“泡沫”，但也有一個(gè)問題，促使我做了一些反思：中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格能一直這么漲上去嗎？就沒有供應(yīng)過剩的時(shí)候嗎？
這個(gè)問題就是我們的人口的結(jié)構(gòu)。對(duì)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，未來(lái)中國(guó)人口的老齡化，是一個(gè)很重要的參考指數(shù)。根據(jù)國(guó)家老齡辦的數(shù)據(jù)，到2020年，我們國(guó)家的老齡人口預(yù)測(cè)有2.48億，占人口比的17.17%，每年老齡人口增加3.28%，增加近六百萬(wàn)老人。原來(lái)的青、壯年，也就是人口結(jié)構(gòu)最大的一塊，將快速進(jìn)入老齡，我們的人口結(jié)構(gòu)將逐漸成為“倒金字塔”。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，這可能是一個(gè)最糟糕的人口結(jié)構(gòu)。
大家可以想象一下，我們有這么多的老人，像歐美發(fā)達(dá)國(guó)家那樣，一人住一套房子，讓專業(yè)的工作人員入戶來(lái)照顧的模式不大可能，我們的社會(huì)服務(wù)在未來(lái)幾年很難發(fā)達(dá)到這個(gè)程度。所以，我們未來(lái)的養(yǎng)老模式只有走產(chǎn)業(yè)化、集中化的路徑。
這樣一來(lái)，老年人原來(lái)的房子要么出租銷售，要么留給子女；后者的話，本來(lái)就擁有房產(chǎn)的子女很可能也會(huì)選擇出售。到那個(gè)時(shí)候，一旦形成一個(gè)集中一致的市場(chǎng)行動(dòng)，房地產(chǎn)哪怕不是泡沫也是泡沫了。
拿股市來(lái)舉例子，為什么現(xiàn)在股東減持很容易造成下跌呢？因?yàn)樗掷锏墓善碑?dāng)初是以一個(gè)很低的成本拿到的，拋點(diǎn)兒就能掙錢；但他有權(quán)威性，他一拋，大家就都跟著拋，即便是個(gè)好股票，如果大家都同時(shí)出手，那也肯定會(huì)跌。在這種情況下，我們就真的面臨一個(gè)“房地產(chǎn)懸崖”了，而且真的會(huì)掉下去。
對(duì)房產(chǎn)繼承稅實(shí)行階梯式稅率，賣得越晚，稅率越高
新聞?dòng)^點(diǎn)：什么樣的政策能有效地鼓勵(lì)老齡人口提前出售房產(chǎn)呢？
金柏松：2010到2020年，是人口老齡化加速的初期階段，也就是說(shuō)人口老齡化正在迅速來(lái)臨，大家還來(lái)不及做反應(yīng)，就已經(jīng)有這么多老年人了。現(xiàn)在算起來(lái)，留給我們的只有七年時(shí)間，所以，集中化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老，現(xiàn)在就應(yīng)該做了，如果到2020年不解決，就會(huì)出現(xiàn)很多問題。
如果現(xiàn)在要開始做養(yǎng)老的集中化和產(chǎn)業(yè)化，那么，這些房子的出售也會(huì)隨之開始。為了分散未來(lái)大家集中賣房所帶來(lái)的供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，政府部門有必要盡快出臺(tái)鼓勵(lì)賣房的政策。因?yàn)楹芏嗬夏耆艘婚_始意識(shí)不到這個(gè)問題。我認(rèn)識(shí)一個(gè)75歲的老學(xué)者，有兩套房子，一個(gè)兩居室，一個(gè)一居室，地點(diǎn)也不算好，價(jià)值大概三四百萬(wàn)了。他現(xiàn)在租到了一個(gè)生活、就醫(yī)都比較方便的地方，但家里的房子既不賣也不租。因?yàn)槔蟽煽谝荒晗M(fèi)不過十萬(wàn)塊錢，他賣一套房子，一百萬(wàn)，不算利息，可以消費(fèi)十年；而即便他將來(lái)留給孩子，基本上子女也會(huì)選擇出租或者銷售；但是這一代老年人年輕的時(shí)候過慣了儉樸的生活，不會(huì)去動(dòng)這個(gè)腦筋，就需要由國(guó)家政策來(lái)引導(dǎo)他們。
比如對(duì)房地產(chǎn)的“繼承稅”進(jìn)行一個(gè)階梯式的政策設(shè)計(jì)，年齡越大，持有房子的時(shí)間越長(zhǎng)，“繼承稅”的稅率越高。讓老年人根據(jù)他自己的年齡和持有房子的時(shí)間來(lái)考慮，干脆早一點(diǎn)把多余的房子賣掉消費(fèi)或者早一點(diǎn)給孩子。
動(dòng)員老年人逐漸賣掉房子去消費(fèi)，不僅可以分散未來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，還可以刺激消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在大家一直擔(dān)心國(guó)民收入過低導(dǎo)致消費(fèi)不足，其實(shí)資產(chǎn)性的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過工資性的收入，比如我剛才舉的那個(gè)例子，可能這個(gè)老人一輩子掙的工資也沒有100萬(wàn)，但是他現(xiàn)在賣一套房子就有100萬(wàn)。
而從目前的狀況來(lái)看，賣房子的多了，那么新房的價(jià)格就抬不起來(lái)，也可以使房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)。
大規(guī)模的“灰色收入”是房地產(chǎn)價(jià)格的有力支撐
新聞?dòng)^點(diǎn)：今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)外關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”問題的爭(zhēng)論非常多，您認(rèn)為“泡沫”并不存在的依據(jù)是什么？
金柏松：房地產(chǎn)市場(chǎng)，要和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、人口結(jié)構(gòu)、收入增長(zhǎng)水平，有一個(gè)綜合性的匹配，這才能比較健康地發(fā)展。
我為什么認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)沒有泡沫呢？很多研究者在計(jì)算“泡沫”的時(shí)候，都是將房?jī)r(jià)和收入進(jìn)行對(duì)比，表面上看確實(shí)房?jī)r(jià)非常高。但這里存在的一個(gè)問題是，中國(guó)人有非常多的“灰色收入”，在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比的時(shí)候，如果不計(jì)算這一部分，就不實(shí)事求是了。
學(xué)者王小魯曾經(jīng)做過一個(gè)調(diào)查，推算2008年，中國(guó)居民的“灰色收入”是9.3萬(wàn)億，那么，2008年房地產(chǎn)賣了多少呢？全國(guó)是5萬(wàn)億，僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產(chǎn)都吃掉了?？▋?nèi)基國(guó)際和平基金會(huì)高級(jí)研究員，曾任世界銀行駐中國(guó)代表的黃玉川在《華爾街日?qǐng)?bào)》發(fā)表過文章，根據(jù)我們每年GDP的調(diào)整數(shù)據(jù)，來(lái)推算中國(guó)人的“灰色收入”，規(guī)模也相當(dāng)巨大。
這些錢去消費(fèi)，能花掉多少呢？而人們可以投資理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品非常有限，無(wú)非是黃金、股票、房子；其中大多數(shù)是流向了房地產(chǎn)。所以說(shuō)，這些年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的走高是由非?，F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力決定的，而不是一個(gè)炒作的概念。
除了“灰色收入”之外，還有一些細(xì)節(jié)問題，比如雙方父母支持孩子結(jié)婚買房，這些都是我們和國(guó)際市場(chǎng)不太一樣的方面，把這些因素都調(diào)整進(jìn)去以后，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格基本上是沒有泡沫的。
對(duì)有大筆“灰色收入”的人，房?jī)r(jià)怎么漲都不冤枉
新聞?dòng)^點(diǎn)：那么在您看來(lái)，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于一個(gè)良性發(fā)展的狀態(tài)嗎？
金柏松：我說(shuō)房?jī)r(jià)沒有“泡沫”，并不是說(shuō)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是健康的。我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)嚴(yán)重的問題就是結(jié)構(gòu)不合理，房產(chǎn)的價(jià)格沒有分開檔次，不能和國(guó)人的收入層次相匹配。
房地產(chǎn)的層次僅僅是所謂的高中低是完全不能滿足國(guó)民需要的。有必要根據(jù)收入高低差距客觀地劃分出若干階段，再相應(yīng)地劃分出不同的房地產(chǎn)價(jià)格層次，比如你可能劃出了十到二十個(gè)收入階段，前面的很多層次都需要享受不同的福利。比如農(nóng)民工到城市里工作，你要滿足他最基本的住房需求，哪怕你給他每月的房租只有一百塊，也要讓人家能住下來(lái)；而現(xiàn)在外企的白領(lǐng)，買房子也很困難，也應(yīng)該有一定的福利政策，只有這樣，他將來(lái)才可能有再買第二套，或者置換更好房子的能力，這才是可持續(xù)的發(fā)展。
而我們現(xiàn)在實(shí)際情況是，逼著大部分人用同樣的方式和價(jià)格來(lái)買房。從銀行和開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，是因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)，作為政府來(lái)講，要社會(huì)穩(wěn)定，要讓人民有收入有消費(fèi)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就不能讓他們的錢都滾到房地產(chǎn)里去。
因此，我們必須建立一個(gè)和收入結(jié)構(gòu)相匹配的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，工薪階層就那點(diǎn)工資收入，指望這個(gè)攢錢去買百分之百的商品房，太難了；而高檔房產(chǎn)的價(jià)格完全可以放開，對(duì)有大筆“灰色收入”的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)怎么漲都不冤枉。
