三線城市張家口的“逆襲” 冬奧會(huì)概念和房?jī)r(jià)飆漲的秘密
“現(xiàn)在只剩下四五套頂層三居室，還有一套二樓兩居室，是別人退出來(lái)的，其他的都賣(mài)完了?！?0月18日，在張家口市經(jīng)開(kāi)區(qū)某樓盤(pán)售樓處，銷(xiāo)售人員說(shuō)。當(dāng)天上午，不多的幾位購(gòu)房者得到的是同樣的答案。
房荒，是張家口購(gòu)房者的普遍感受，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪了10多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是房?jī)r(jià)相對(duì)較高的經(jīng)開(kāi)區(qū)、橋東區(qū)，還是價(jià)格相對(duì)較低的橋西區(qū)，多數(shù)項(xiàng)目只剩下為數(shù)不多的頂層戶(hù)型，銷(xiāo)售人員給出的答復(fù)基本一致：已經(jīng)售完。
但是，張家口房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月18日當(dāng)天，張家口市區(qū)商品房可售面積為230.23萬(wàn)平方米，可售數(shù)量為26855套，當(dāng)天成交量為45套。如果按照9月份銷(xiāo)售量判斷，張家口商品房去化周期超過(guò)兩年，已經(jīng)遠(yuǎn)超庫(kù)存警戒線。
一邊是官方數(shù)據(jù)中的大量庫(kù)存，一邊是開(kāi)發(fā)商無(wú)房可售，2萬(wàn)多套房哪去了？一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商人士道出了其中玄機(jī)，“張家口市區(qū)共有27770拆遷戶(hù)，已經(jīng)安置了7000多戶(hù)，等于還有2萬(wàn)多戶(hù)手里拿著拆遷款等待買(mǎi)房?！?/p>
在這種背景下，張家口樓市形成了一個(gè)微妙的供需關(guān)系，以拆遷戶(hù)為代表的剛需無(wú)房可買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商表示無(wú)房可賣(mài)，“近三年，還有大量棚戶(hù)區(qū)改造工程，80%都是貨幣補(bǔ)償，所以開(kāi)發(fā)商不愁賣(mài)房子，先把不好的戶(hù)型賣(mài)完，再推出好戶(hù)型漲價(jià)?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商人士表示。
作為一個(gè)三線城市，張家口房?jī)r(jià)上漲并非沒(méi)有緣由，從2015年7月份，與北京聯(lián)合申辦2022年冬奧會(huì)成功以來(lái)，京張高鐵即將通車(chē)及棚戶(hù)區(qū)改造等一系列基礎(chǔ)設(shè)施工程開(kāi)工，張家口樓市開(kāi)始駛?cè)肟燔?chē)道，一年多時(shí)間里，房?jī)r(jià)從6000多元漲至目前11000元左右。
無(wú)房可買(mǎi) 無(wú)房可賣(mài)
連續(xù)看了三天房，張旭有些焦躁，這個(gè)土生土長(zhǎng)的張家口小伙子，2015年結(jié)婚后和父母擠在一個(gè)60多平米的兩居室內(nèi)，2016年4月份，女兒的出生讓他萌生了買(mǎi)房的想法。
張旭月收入不到5000元，生孩子之前，妻子辭去了工作，母親幫忙帶孩子，父親在工地打工，“這幾年攢了一些錢(qián)，再湊湊首付就夠了?！?/p>
對(duì)高新區(qū)和橋東區(qū)動(dòng)輒上萬(wàn)的房?jī)r(jià)，他不打算考慮，“根本買(mǎi)不起，只能看看橋西的房子?！比煜聛?lái)，他有些絕望，“看了幾家，價(jià)格相對(duì)比較低，但要么沒(méi)房，要么就是頂層和底層不好的戶(hù)型。”
18日當(dāng)天，張旭在橋西區(qū)一個(gè)項(xiàng)目看上了一套三居室，“頂層的，單價(jià)不到五千，算下來(lái)70來(lái)萬(wàn)，但家里人覺(jué)得頂層不好。”
整個(gè)張家口市區(qū)正面臨無(wú)房可賣(mài)的情況，多數(shù)在售項(xiàng)目?jī)H剩下一些較差的房源，但房?jī)r(jià)還在不斷上漲，“年初大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格五六千，五一后開(kāi)始上漲，基本一個(gè)月漲一千，現(xiàn)在稍微好點(diǎn)的項(xiàng)目都過(guò)萬(wàn)了?！?/p>
上述開(kāi)發(fā)商介紹，張家口市內(nèi)三個(gè)區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)房?jī)r(jià)普遍較高，市政府、新一中等幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)均在11000元左右，部分區(qū)域房?jī)r(jià)在8000元左右，“一些期房的價(jià)格也都過(guò)萬(wàn)了，價(jià)格相對(duì)低的又都太偏。”
橋東區(qū)房?jī)r(jià)也相對(duì)較高，多數(shù)項(xiàng)目報(bào)價(jià)都在9000元左右，紅旗樓區(qū)域房?jī)r(jià)最高，其中容辰莊園單價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米15000元，成為整個(gè)張家口市區(qū)售價(jià)最高的項(xiàng)目，其他區(qū)域房?jī)r(jià)多數(shù)也在7000元以上。
相對(duì)于經(jīng)開(kāi)區(qū)和橋東區(qū)，橋西區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，除了部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)超過(guò)8000元，還有不少項(xiàng)目報(bào)價(jià)在5000元左右?！坝泻芏嗖疬w戶(hù)都買(mǎi)了橋西的房子，但那邊配套很差，去超市買(mǎi)點(diǎn)東西，起碼得開(kāi)半個(gè)小時(shí)的車(chē)?！?/p>
張旭在經(jīng)開(kāi)區(qū)一個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，商品房源公示表上的價(jià)格是每平方米8136元，開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)是11288元，這意味著開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)比備案價(jià)高出每平方米3000多元。
雖然價(jià)格上漲較快，但開(kāi)發(fā)商似乎并不急于賣(mài)房，無(wú)論是張旭幾天來(lái)看房經(jīng)歷，還是經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地走訪，多數(shù)項(xiàng)目只有少數(shù)幾套較差房源在售，“現(xiàn)在肯定買(mǎi)不到好戶(hù)型，但以后價(jià)格還不知道會(huì)漲多少。”張旭的焦躁由此而生。
張家口市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份成交量為1078套，成交面積為11.87萬(wàn)平方米，截至10月18日庫(kù)存為26855套，庫(kù)存面積為230.23萬(wàn)平方米，這意味著，按照9月份成交量計(jì)算，張家口去庫(kù)存周期是24.9個(gè)月，按面積計(jì)算去庫(kù)存周期是19.4個(gè)月。
張旭認(rèn)為，“不是真的沒(méi)房子，而是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)不賣(mài)，等著漲價(jià)?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商人士也表示，“有的項(xiàng)目可能確實(shí)賣(mài)完了，前一段時(shí)成交比較旺盛，但個(gè)人判斷，大部分開(kāi)發(fā)商手里還是有房子的。”
一個(gè)三線城市的樓市
張家口毗鄰北京西北部，原來(lái)市轄橋東、橋西、經(jīng)開(kāi)、宣化、下花園五個(gè)區(qū)及其他13個(gè)縣，2016年經(jīng)過(guò)行政區(qū)調(diào)整后，萬(wàn)全縣、崇禮縣撤縣設(shè)區(qū)，宣化縣并入宣化區(qū)，形成目前7區(qū)10縣格局，其中崇禮縣為2022年冬奧會(huì)部分項(xiàng)目舉辦地。
在整個(gè)張家口市內(nèi)，崇禮區(qū)房?jī)r(jià)最高，它不僅是冬奧會(huì)的舉辦地，近年來(lái)由于越來(lái)越多北京人冬季來(lái)滑雪，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)快速上漲，目前房?jī)r(jià)普遍超過(guò)萬(wàn)元，部分項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到23000元，不過(guò)崇禮區(qū)房源并沒(méi)有張家口市區(qū)緊張。
19日下午，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪了崇禮區(qū)多個(gè)樓盤(pán)，幾乎看不到前來(lái)看房的人，華府禮尚一位銷(xiāo)售表示，由于價(jià)格較高，本地人很少購(gòu)買(mǎi)，項(xiàng)目通常賣(mài)給外地人，其中以北京人為主，從2014年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，該項(xiàng)目仍有大量房源在售。
張家口另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域是懷來(lái)縣，懷來(lái)縣與北京延慶區(qū)接壤，在這一波樓市熱潮中，部分靠近北京邊界的項(xiàng)目受到投資人熱捧。這個(gè)區(qū)域也吸引了恒大、華夏幸福等一線開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，目前多數(shù)項(xiàng)目售價(jià)在8000元以上，部分項(xiàng)目單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元。
與市內(nèi)三區(qū)相比，崇禮和懷來(lái)房?jī)r(jià)較高，而且普遍面對(duì)投資市場(chǎng)，一些高價(jià)項(xiàng)目本地人很少購(gòu)買(mǎi)。而張家口市區(qū)則普遍面向本地人，由于棚改釋放出大量剛需潛在利好因素及冬奧會(huì)概念，房?jī)r(jià)漲幅較為迅猛。
張旭想不明白的是，一個(gè)月收入普遍只有兩三千的三線城市，房?jī)r(jià)漲到了萬(wàn)元?！耙粋€(gè)家庭兩個(gè)人上班，一年純收入也就兩三萬(wàn)，如果養(yǎng)個(gè)孩子，基本攢不下錢(qián)，有幾個(gè)人能買(mǎi)得起。也就看上了拆遷戶(hù)手里的錢(qián)了。”
上述開(kāi)發(fā)商人士也不否認(rèn)，大量手握現(xiàn)金的拆遷戶(hù)是開(kāi)發(fā)商惜售和房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因，但并不是唯一原因，“冬奧會(huì)是一個(gè)真正利好，京張高鐵通車(chē)后，張家口到北京只有50分鐘，而且為了迎接奧運(yùn)，張家口城市環(huán)境和交通等基礎(chǔ)設(shè)施也改善了很多。”
一面是持幣待購(gòu)的拆遷戶(hù)等剛需群體，一面是開(kāi)發(fā)商惜售待漲，張家口房地產(chǎn)供需缺口正在不斷放大。
張家口樓市也開(kāi)始引起外界關(guān)注，部分外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入，10月19日，來(lái)自北京的開(kāi)發(fā)商鴻坤地產(chǎn)與張家口市經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)簽訂了關(guān)于緯一中路兩側(cè)城中村改造項(xiàng)目協(xié)議，拆遷面積達(dá)780畝，用地總面積達(dá)680畝。
鴻坤是繼首農(nóng)集團(tuán)之后，又一家來(lái)自北京的開(kāi)發(fā)商，首農(nóng)集團(tuán)在經(jīng)開(kāi)區(qū)同樣以棚戶(hù)區(qū)改造名義介入，其開(kāi)發(fā)的京潤(rùn)現(xiàn)代城項(xiàng)目位于老鴉莊南側(cè)，銷(xiāo)售人員表示只剩下三四套房源在售，但張家口市房管局顯示，其在售數(shù)量為73套。
上述開(kāi)發(fā)商人士判斷，如果不出意外，張家口市房?jī)r(jià)上漲能夠持續(xù)到奧運(yùn)會(huì)之后。
在去庫(kù)存背景下，張家口市政府出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，目前首套房首付為20%，二套房首付30%，此外，在契稅方面，首套房144平米以上由原來(lái)3%下調(diào)至1.5%，二套房以90平方米為界，契稅由統(tǒng)一3%分別下調(diào)至1%和2%。
不過(guò)，隨著全國(guó)信貸政策收緊和近期調(diào)控期，張家口相關(guān)政策也將在近期收緊，一位銷(xiāo)售人員表示，目前銀行已經(jīng)把消息傳達(dá)給開(kāi)發(fā)商，月底前，首套房首付將恢復(fù)至30%，二套房144平以下首付將提高至50%，144平以上首付將提高至70%。
豪賭拆遷戶(hù)
像張旭這樣的剛需，買(mǎi)不到房子的并不在少數(shù)。上述開(kāi)發(fā)商人士透露，目前，張家口還有2萬(wàn)多戶(hù)拆遷戶(hù)持幣待購(gòu)，“拆遷戶(hù)拆遷補(bǔ)償總體算下來(lái)基本都在每平方米12000元左右，這么多手里有錢(qián)沒(méi)房子的人，早晚會(huì)買(mǎi)房的?！?/p>
張家口市橋東區(qū)探機(jī)房地塊補(bǔ)償文件顯示，該地區(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米8817.9元，此外還有每平方米25元搬遷費(fèi)、每平方米12元的臨時(shí)安置補(bǔ)償和每戶(hù)3萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)，另外，房產(chǎn)證面積之外每平方米補(bǔ)償為1500元。
據(jù)拆遷辦一位人士介紹，除了拆遷、安置等一系列補(bǔ)償，為了配合政府去庫(kù)存措施，拆遷戶(hù)拿到補(bǔ)償款一個(gè)月內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房，另外獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元?！翱偟乃阆聛?lái)，每家基本都能拿到百十來(lái)萬(wàn)的補(bǔ)償費(fèi)”。
公開(kāi)信息顯示，張家口市政府將2016年到2018年確定為棚戶(hù)區(qū)三年攻堅(jiān)戰(zhàn)，將集中改造438個(gè)棚戶(hù)區(qū)，涉及125794戶(hù)拆遷戶(hù)，其中2016年改造棚戶(hù)區(qū)191個(gè)51300戶(hù)，2017年169個(gè)44227戶(hù)，2018年78個(gè)30267戶(hù)。
12.6萬(wàn)棚戶(hù)區(qū)居民，按照官方要求的80%的貨幣補(bǔ)償比例，未來(lái)三年將有10萬(wàn)戶(hù)剛需家庭被釋放到商品房市場(chǎng)中。
就張家口市區(qū)三個(gè)區(qū)而言，橋東區(qū)涉及21777戶(hù)拆遷戶(hù)，橋西區(qū)涉及13193戶(hù)，經(jīng)開(kāi)區(qū)涉及12235戶(hù)，共涉及47205戶(hù)拆遷家庭，這意味著三年內(nèi)，張家口市三區(qū)內(nèi)將至少有37000多個(gè)家庭需要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品來(lái)滿(mǎn)足住房需求。
37000多戶(hù)拆遷戶(hù)，按照每戶(hù)100萬(wàn)補(bǔ)償款計(jì)算，構(gòu)成一個(gè)370多億的剛需購(gòu)房市場(chǎng)，如果加上張旭這樣的非拆遷剛需群體及其他區(qū)縣新增剛需，這個(gè)市場(chǎng)規(guī)模將更加龐大。
這似乎側(cè)面印證了開(kāi)發(fā)商的惜售行為。
截至10月19日，張家口市內(nèi)三區(qū)共有35個(gè)在售項(xiàng)目，可銷(xiāo)售商品房數(shù)量為229.21萬(wàn)平方米，26723套。也就是說(shuō)，從庫(kù)存及去庫(kù)存周期而言，張家口市房地產(chǎn)呈現(xiàn)供大于求局面，但從三年內(nèi)釋放出的剛需數(shù)量而言，市場(chǎng)還有較大的空間。
作為剛需群體，拆遷戶(hù)們正面臨著艱難的選擇：如果現(xiàn)在買(mǎi)房，可以獲得一定政府獎(jiǎng)勵(lì)，但只有頂層和低層較差的戶(hù)型可選；如果持幣觀望，不僅得不到獎(jiǎng)勵(lì)，而且可能還要承受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)苦果。
經(jīng)開(kāi)區(qū)一位拆遷戶(hù)告訴記者，他目前有兩種選擇，一是購(gòu)買(mǎi)回遷房，價(jià)格相對(duì)便宜，92平方米左右的房子全部費(fèi)用是67萬(wàn)元，但未來(lái)不能上市交易；另一種是購(gòu)買(mǎi)商品房，同小區(qū)面積相當(dāng)?shù)纳唐贩?，總價(jià)比回遷房高出近40萬(wàn)。
張旭同樣如此，19日下午，他看中了一套二手房，戶(hù)型和性?xún)r(jià)比均不錯(cuò)，單價(jià)不到8000元。晚上，賣(mài)家反悔了，因?yàn)橥瑓^(qū)域的一手房?jī)r(jià)格都已經(jīng)漲到萬(wàn)元以上。
田國(guó)寶