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　　2016年行業(yè)大猜想

　　剛過(guò)去的兩周，眾大佬紛紛搶先發(fā)表對(duì)2016年行業(yè)前景的看法。與以往最大的區(qū)別是，坐上結(jié)構(gòu)性調(diào)整的“大船”后，領(lǐng)袖們開(kāi)始重新審視房地產(chǎn)行業(yè)與自己所帶領(lǐng)的公司，不約而同地通過(guò)“加減法”給房地產(chǎn)行業(yè)把脈。正如幾年前萬(wàn)科喊出“城市運(yùn)營(yíng)商”的提法一樣，人們都明白大佬們的表態(tài)是幫行業(yè)諫言的良方，也是決定其企業(yè)未來(lái)的走向的重要信號(hào)。

　　任志強(qiáng)：

　　加法：取消第三套的限制

　　減法：個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅

　　2015年剛退休、如今還頂著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)頭銜的任志強(qiáng)，今年的發(fā)言尺度更大。在前日舉行的某次峰會(huì)上，任志強(qiáng)解讀新政指出，去年年底中央工作會(huì)議上提出的要再增加十個(gè)類似于北京上海這樣的超千萬(wàn)人口的大城市，這也說(shuō)明過(guò)去的政策修改了，增加人口就要解決人的城鎮(zhèn)化和戶籍城鎮(zhèn)化的問(wèn)題。第二個(gè)是過(guò)去要打擊房地產(chǎn)的投資投機(jī)，這次中央工作會(huì)議的意見(jiàn)是鼓勵(lì)自然人多買(mǎi)房、希望多買(mǎi)，所以除了個(gè)別限購(gòu)的城市外，所有的城市都在鼓勵(lì)多買(mǎi)，取消第三套的限制和購(gòu)買(mǎi)多套的比例。

　　任志強(qiáng)同時(shí)給“去庫(kù)存”開(kāi)處方，指出他認(rèn)為的最有利的條件就是個(gè)人貸款利息可以沖抵個(gè)稅?！?999年到2003年6月期間，上海市運(yùn)用了這樣的方式，迅速地解決了上海庫(kù)存的問(wèn)題，會(huì)解決一個(gè)長(zhǎng)期預(yù)期，這樣讓富人和窮人，都可以積極的買(mǎi)房，你要花20%的首付再把每個(gè)月的貸款頂成了房租，就等于沒(méi)有花錢(qián)租房子，因?yàn)槟?0%的首付永遠(yuǎn)拿不回來(lái)，而銀行貸款有兩類，一類是可以確定抵押利息另外一個(gè)是同等的，如果按現(xiàn)在的情況來(lái)看，大概7000多億的個(gè)人所得稅，2億多人，如果一年賣(mài)一千萬(wàn)多套房子，1/10減稅，大概增加一千萬(wàn)套房子的交易量，大概可以增加7000億的財(cái)政稅收，所以減個(gè)稅是增加國(guó)家的財(cái)政稅收，讓更多人利用這個(gè)辦法解決住房的問(wèn)題?！?/p>

　　黃其森：

　　加法：商業(yè)地產(chǎn)仍存新商機(jī)

　　減法：堅(jiān)決不去三、四線城市

　　提到此前因高杠桿而備受質(zhì)疑的泰禾集團(tuán)，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森日前毫不掩飾地表示過(guò)去兩年還是挺難受的，但今天看來(lái)，“我們算了一下，如果前兩年（在北京）拿了350億元的土地，如果今年再去拿，可能要700億元?！秉S其森認(rèn)為是賺了，“前兩年我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上動(dòng)作力度比較大，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)擔(dān)心泰禾是不是太激進(jìn)了，資金鏈會(huì)不會(huì)有問(wèn)題”，尤其“同行認(rèn)為泰禾在一線城市拿地價(jià)較高，現(xiàn)在看，我們戰(zhàn)略布局是最清晰、最堅(jiān)決的”。

　　黃其森表示，“泰禾堅(jiān)定看好一線城市，堅(jiān)決不去三、四線城市”。值得注意的是，對(duì)于當(dāng)前三、四線城市供應(yīng)量、庫(kù)存過(guò)高、開(kāi)發(fā)商難以消化存貨的市場(chǎng)局面，黃其森直言，“泰禾基本沒(méi)有在三、四線城市布局，不具備發(fā)言權(quán)，但我感覺(jué)想要去庫(kù)存，一定要割肉，要降價(jià)，不能有靠政府救市的幻想”。在黃其森看來(lái)，解決庫(kù)存問(wèn)題要靠政府和開(kāi)發(fā)商的共同努力，不要太樂(lè)觀，因?yàn)槭嵌嗄昀鄯e的。

　　提到從規(guī)模化發(fā)展向利潤(rùn)導(dǎo)向發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，黃其森透露，“院子系”的高端住宅產(chǎn)品已經(jīng)運(yùn)作成熟，泰禾會(huì)持續(xù)加碼在有潛力的城市繼續(xù)打造下去。同時(shí)，泰禾也會(huì)繼續(xù)加快在商業(yè)地產(chǎn)的布局，繼2015年12月30日位于福州東二環(huán)的泰禾廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后，還醞釀在全國(guó)開(kāi)業(yè)20個(gè)至30個(gè)類似泰禾廣場(chǎng)這樣的區(qū)域商業(yè)綜合體項(xiàng)目。在黃其森看來(lái)，開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力是專業(yè)團(tuán)隊(duì)，如今同時(shí)把住宅與商業(yè)地產(chǎn)做好的開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)其實(shí)還是鳳毛麟角，“過(guò)去購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)沒(méi)跟上形勢(shì)，但如美國(guó)、英國(guó)的百貨商場(chǎng)至今還有市場(chǎng)，與電商是共生共融?！币虼?，黃其森判斷商業(yè)地產(chǎn)還存在新商機(jī)。

　　孫宏斌：

　　加法：投資能力比融資能力更重要

　　減法：一線城市不輕易拿高價(jià)地

　　過(guò)去一年融創(chuàng)刷足了業(yè)內(nèi)存在感，在京推出兩個(gè)“中國(guó)質(zhì)造”的頂豪，三度欲并購(gòu)綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)，最后到融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌總結(jié)時(shí)：他給出的評(píng)語(yǔ)是“融創(chuàng)是在原地踏步，不過(guò)成熟了”。上市5年多，融創(chuàng)從2010年的市場(chǎng)銷售80個(gè)億，增長(zhǎng)到2015年的760個(gè)億，業(yè)績(jī)翻了近10倍，躋身全國(guó)房企前十。孫宏斌給出的秘訣是：當(dāng)同行們?cè)诙€城市歡欣雀躍時(shí)，我們正冷靜占領(lǐng)一線城市的先機(jī)；等他們返回，我們就該避開(kāi)了，投向判斷好的二線核心城市。在孫宏斌看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高杠桿行業(yè)，因此具備投資能力是不可替代的重要素質(zhì)，而不是融資能力。孫宏斌稱，控制風(fēng)險(xiǎn)將成為融創(chuàng)2016年的一個(gè)關(guān)鍵詞?！翱刂骑L(fēng)險(xiǎn)不是說(shuō)不發(fā)展，控制風(fēng)險(xiǎn)你是在北京買(mǎi)地，還是在武漢買(mǎi)地，你是在深圳買(mǎi)地，還是在佛山買(mǎi)地”，他認(rèn)為。2017年房子會(huì)比2015年的房子便宜。

　　過(guò)去一年，北京、上?！胺昱馁u(mài)必出地王”，地價(jià)上升速度突破了市場(chǎng)的想象力，甚至北京五六環(huán)的地價(jià)已近5萬(wàn)水平線。一線城市的地價(jià)高企，對(duì)欲維持快周期發(fā)展的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)空前。就連孫宏斌也啟動(dòng)了警惕機(jī)制：我們一定不能把自己弄進(jìn)一個(gè)坑里，買(mǎi)了一塊很貴的地，好幾年的地。不跟誰(shuí)較勁兒，也不給誰(shuí)證明。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的日子很難過(guò)，原因就是房子賣(mài)不好，貸款再聚到一起的話，所以2016年好一點(diǎn)，2017年會(huì)更好?！睂O宏斌的悲觀中透出些許樂(lè)觀，“針對(duì)市場(chǎng)的措施總有用盡的時(shí)候。”而面對(duì)一拍地就出地王的土地市場(chǎng)，該何時(shí)進(jìn)出才構(gòu)成一道難題?！氨本⑸虾?、深圳，肯定永遠(yuǎn)是我們的重點(diǎn)，”孫宏斌首先肯定一線城市的戰(zhàn)略地位，但即便是北京，也得遵循他的第一原則：覺(jué)得合適就干，不合適就算了，完全是市場(chǎng)的。

　　劉曉光：

　　加法：房地產(chǎn)還有很大空間

　　減法：從粗放向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)型

　　在一年一度的中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)袖年會(huì)上，前首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光提出未來(lái)的十年中還會(huì)出現(xiàn)新時(shí)代、新情況下的新的地產(chǎn)。未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)一看看國(guó)家政策，包括近期出臺(tái)的金融扶持政策、穩(wěn)定發(fā)展政策等，從大格局能看到國(guó)家還是支持這個(gè)行業(yè)發(fā)展的。二是房地產(chǎn)是實(shí)業(yè)，開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)的價(jià)值供應(yīng)商，這里都離不開(kāi)地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)大有可為，還是有前景。

　　未來(lái)十年的房地產(chǎn)行業(yè)，跟過(guò)去的地產(chǎn)肯定不一樣，下一步要專業(yè)化、細(xì)分化、網(wǎng)絡(luò)化和科技化，有些房地產(chǎn)可能有很多創(chuàng)新的東西出來(lái)。比如英國(guó)的地產(chǎn)商正在轉(zhuǎn)向科技的投資商，再比如很多地產(chǎn)商在轉(zhuǎn)向中國(guó)城鎮(zhèn)化的建設(shè)當(dāng)中，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。接下來(lái)的十年，關(guān)鍵是怎么去做，怎么能夠讓中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在一個(gè)健康的狀態(tài)上發(fā)展，這是誰(shuí)也改變不了的事實(shí)。