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　　當(dāng)解除限購也只能曇花一現(xiàn)時，當(dāng)北京的房價也扛不住時，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)顯然已是很明了。

　　房價會跌多少呢？這很難說，但也可以從地產(chǎn)商的行為中管窺一斑。

　　第一步：地產(chǎn)商的容忍度

　　房價會跌多少，其實(shí)第一步應(yīng)該著眼于地產(chǎn)商能降多少，畢竟地產(chǎn)商還是掌握著相當(dāng)大的主動權(quán)。第一財經(jīng)日報《財商》發(fā)現(xiàn)，前期幾份上市公司公告以及近期的半年報泄露了地產(chǎn)商的容忍度。

　　5月下旬，上市公司中天城投在再融資說明公告中，對于房價變動對項(xiàng)目效益進(jìn)行了測算。

　　中天城投假設(shè)一項(xiàng)目最終銷售均價在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時，測算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項(xiàng)目銷售均價下降15%時，項(xiàng)目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利；當(dāng)項(xiàng)目銷售均價下降32.93%時，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

　　類似的還有萊茵[簡介 最新動態(tài)]置業(yè)，該公司對旗下的楓郡項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究報告，其項(xiàng)目類型主要為住宅，預(yù)測的住宅平均銷售價格為10314元/平方米。測算結(jié)果顯示，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價下降15%時，項(xiàng)目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價下降23.22%時，項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡。

　　也就是說，一般地產(chǎn)商的降價容忍幅度在15%~30%，保本是最起碼的。

　　但需要說明的是，項(xiàng)目效益測算是動態(tài)的，是預(yù)計(jì)售價變動對利潤的影響，涉及兩個方面：成本和售價。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項(xiàng)目來說，各個成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項(xiàng)目之間的價格受到地段、設(shè)計(jì)等方面影響，也會存在差異。

　　當(dāng)然，不同的地產(chǎn)商市場策略不一樣，有些希望周轉(zhuǎn)率高，因而低毛利出手也是很有可能的，筆者曾看到某大型地產(chǎn)商內(nèi)部關(guān)于樓盤毛利率的測算和實(shí)際統(tǒng)計(jì)報告，有些樓盤毛利率甚至不足1%，很讓人驚訝，比賣白菜還要低得多。

　　所以，鑒于各家地產(chǎn)商具體情況，降價容忍各有差異。

　　根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院的研究報告，2013年，滬深及內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%。也就是說，在保持盈虧平衡前提下，地產(chǎn)商平均降價三成還是能勉強(qiáng)挺過去的。

　　此外，根據(jù)巴克萊銀行的研究報告，國內(nèi)大型地產(chǎn)商的凈利潤率在14%左右。

　　第二步:資金鏈的壓迫

　　上述是地產(chǎn)商在遭遇市場寒冬時，所能主動接受的降價范圍，但現(xiàn)實(shí)中，很多中小地產(chǎn)商已經(jīng)挺不住了，這時也就不是你愿不愿意降價的問題，而是必須得降的問題，而且為了保證現(xiàn)金流，割肉都上演了。

　　就地區(qū)而言，2014年4月杭州超過20個樓盤降價，這股降價潮已沖擊到別墅等高端物業(yè)，某400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元，較于此前售價，相當(dāng)于打了對折。

　　還有個典型的地區(qū)，2014年6月根據(jù)新浪樂居的統(tǒng)計(jì)，廣州番禺在售樓盤數(shù)量為55個，降價盤占據(jù)近三成，有17個之多。

　　在價格“大跳水”的名單中，最讓人咋舌的當(dāng)數(shù)全國總價地王項(xiàng)目亞運(yùn)城。端午小長假，亞運(yùn)城山海灣推出70余套特價單位，報價9800~1.25萬元/平方米。

　　另一個賺足眼球的樓盤則是華南板塊的萬科[簡介 最新動態(tài)]歐泊，房價一跌跌回2012年。端午假期前一個周末，該盤推出B5棟新貨，報價1.5萬~1.6萬元/平方米，與3、4月的開盤價相比，足足降了5000~6000元/平方米。

　　以地產(chǎn)商為例，雅居樂[簡介 最新動態(tài)]應(yīng)該是最慘的。雅居樂在2010年以5.25億拿下佛山一商住用地，樓面地價高達(dá)7121元/平方米，成為當(dāng)年區(qū)域單價“地王”。2014年5月，雅居樂佛山地王項(xiàng)目對外銷售資料顯示，以9字頭的售價對外出售，甚至部分特價單位僅8000多元/平方米，相比去年最高的價位幾乎折一半。此外，雅居樂位于常州、成都等多地的項(xiàng)目也出現(xiàn)大幅度的降價。

　　對于房價會跌多少，筆者沒能找到一個好的研究方法，而且房價各城市之間差異較大，也沒有很好的衡量指標(biāo)，單純看70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)的話，老百姓肯定又要笑話的，統(tǒng)計(jì)指數(shù)離現(xiàn)實(shí)太遙遠(yuǎn)了。

　　有些投行預(yù)測了，我們看看。渣打銀行中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王志浩2014年6月表示，估計(jì)會有一些城市出現(xiàn)硬著陸，像溫州或者是鄂爾多斯那樣，房價跌50%以上，估計(jì)有10~20個城市會發(fā)生這種情況。

　　再看下海外，當(dāng)年日本泡沫經(jīng)濟(jì)造成房價下跌，日本上世紀(jì)50年代以后房價一直上漲，而上世紀(jì)90年代泡沫破裂之后下降幅度超過60%，甚至很多房子價格下跌90%；美國次貸危機(jī)的前期，房價也一直漲，危機(jī)爆發(fā)后大幅下降40%多。

　　房價具體會跌多少，且行且觀察吧。（作者為第一財經(jīng)日報《財商》主編助理，微博：@艾經(jīng)緯CBN，即將出版《房市大衰退》））