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　　鄭州限購取消第一月，市場基本維持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。克而瑞信息集團(tuán)剛剛發(fā)布的8月份鄭州房地產(chǎn)市場月報(bào)顯示，鄭州商品房市場整體穩(wěn)定，成交量升價(jià)微跌。值得一提的是，8月鄭州土地市場連出三個(gè)新“地王”，與全國土地市場總體降溫的形勢構(gòu)成鮮明反差。
　　8月商品房均價(jià)9442元，去化需9個(gè)月
　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月商品房市場整體穩(wěn)定，成交量升價(jià)微跌。供應(yīng)75.58萬方，環(huán)比下降19.12%，同比上漲61.77%;成交78.33萬方，環(huán)比上漲19.87%，同比下降10.53%，供求比0.96;成交均價(jià)為9442元/㎡，環(huán)比下降2.53%。
　　其中，商品住宅供應(yīng)58.56萬方，環(huán)比下降21.47%;成交63.82萬方，環(huán)比上漲20.46%，供求比0.92;成交均價(jià)8424元/㎡，環(huán)比下降1.49%，同比下降2.61%;成交面積區(qū)域前三分別為金水區(qū)16.06萬㎡、二七區(qū)9.96萬㎡、中原區(qū)8.98萬㎡。
　　截至8月底，鄭州市商品住宅市場存量為500.70萬方，去化周期約需9個(gè)月;較今年上半年去化壓力無明顯變化。
　　2011年限購市場銷量跌入低谷，去化周期在年底達(dá)到頂點(diǎn);在以價(jià)換量促動(dòng)下，2013年下半年市場形勢明顯好轉(zhuǎn)，庫存壓力明顯緩解;今年上半年存量上漲，去化壓力明顯加大。
　　8月共供應(yīng)26幅土地，供應(yīng)總占地面積87.39萬㎡，環(huán)比7月上升32.45%，總建筑面積273.76萬㎡，環(huán)比7月上升87.26%。8月推出的26塊土地中，主要集中于二七區(qū)，共12塊土地，占地面積達(dá)36.21萬㎡。包含金水區(qū)3塊土地，且均為住宅用地，占地面積達(dá)18.71萬㎡。包含鄭東新區(qū)6塊土地，且均為商業(yè)用地，占地面積達(dá)14.27萬㎡。
　　8月鄭州共成交12幅土地，總占地面積144.21萬㎡，環(huán)比7月上漲35.07%。其中，商業(yè)用地2塊，住宅用地10塊，主要集中于高新區(qū)。
　　地王集中扎堆 高地價(jià)擊潰觀望情緒
　　8月份供應(yīng)的26幅土地中共成交12幅，而且連出三個(gè)新“地王”，與全國土地市場總體降溫的形勢構(gòu)成鮮明反差。DTZ戴德梁行鄭州公司副總經(jīng)理巴然認(rèn)為，三大“地王”無論是地塊位置、還是時(shí)間節(jié)點(diǎn)，其高度集中的態(tài)勢，是區(qū)域價(jià)值與推地時(shí)間相互作用的結(jié)果。
　　“龍湖CBD毗鄰如意形區(qū)域的地塊位置，無疑是成就‘地王’的必要條件?！卑腿环治稣f，龍湖CBD，以其“一心、一軸、兩環(huán)、四片”整合高端商務(wù)區(qū)、高端商業(yè)休閑、生態(tài)旅游休閑、生活居住功能為一體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為CBD的升級版，從政府規(guī)劃之初便被定位為鄭州最高端區(qū)域。高端區(qū)域背景、市區(qū)稀缺大面積水域，再加上三個(gè)地塊均毗鄰龍湖CBD中地理位置卓佳的如意形區(qū)域之“商業(yè)休閑服務(wù)軸”，地塊的優(yōu)質(zhì)條件，其高端居住屬性，決定其高開的起始價(jià)。
　　其次，在《鄭州市鄭東新區(qū)龍湖地區(qū)CBD副中心如意形區(qū)域深化設(shè)計(jì)》公示說明中第一句便強(qiáng)調(diào)“高檔次”。地塊參數(shù)中，出現(xiàn)了市區(qū)難得一見的低容積率，僅能做洋房、類別墅、別墅的物業(yè)形態(tài)，奠定其“富人區(qū)”的地位，成為地塊溢價(jià)的條件。與此同時(shí)，政府在土地使用規(guī)劃中，將環(huán)湖的四個(gè)城市片區(qū)土地均分割成較小面積地塊，更是進(jìn)一步間接促進(jìn)地塊單價(jià)的抬升。
　　“在地塊先天優(yōu)質(zhì)條件之下，又有時(shí)間節(jié)點(diǎn)的‘巧合’，地王的集中出現(xiàn)，不得不說是在天時(shí)地利因素之下的必然?！盌TZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部聯(lián)席主管及董事林力強(qiáng)認(rèn)為，如此具備“地王”屬性的地塊在8月集中拍賣，其背后有著更深層的經(jīng)濟(jì)原因。
　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，2014重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目多達(dá)339個(gè)的鄭州，既需要提振經(jīng)濟(jì)，又需要緩和財(cái)政壓力。8月地王集中扎堆，除了與土地財(cái)政相關(guān)的政府土地策略外，另外更深入的原因是提振經(jīng)濟(jì)，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，著力點(diǎn)必然落對經(jīng)濟(jì)形勢起重要作用的房地產(chǎn)市場上。高地價(jià)頻出必然起著擊潰觀望情緒，激活房地產(chǎn)市場需求的作用。金九銀十即將到來，房企急需把握一年中最好也是最后機(jī)會(huì)的營銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行推貨，帶動(dòng)銷售。在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，政府與開發(fā)商的目標(biāo)“不謀而合”。此外，8月的集中成交，在市場層面更顯露出近期限購取消的后續(xù)效應(yīng)，即改善型居住需求得到釋放。
　　住宅中心區(qū)成交量最高
　　龍湖板塊價(jià)格最高
　　在商品住宅的成交產(chǎn)品面積上，8月剛需占比降低，90㎡以下剛需產(chǎn)品全市成交占比51%，環(huán)比下降3%，90~120㎡再改類占比及120~180㎡再改產(chǎn)品占比增加。
　　首次置業(yè)以及首次改善類產(chǎn)品本月全市成交占比78.1%，主要來源于金成時(shí)代廣場(7.06萬㎡，943套)、天倫莊園(3.40萬㎡，328套)、萬千世紀(jì)城(2.78萬㎡，319套)。
　　90~120㎡面積段及120~140㎡面積段成交均價(jià)環(huán)比小幅上漲，其他面積段產(chǎn)品均價(jià)均有小幅下降。
　　0㎡以下面積段成交均價(jià)有所下降，其最主要原因是在該面積段有金成時(shí)代廣場(7.06萬㎡，943套)、天倫莊園(3.40萬㎡，328套)、萬千世紀(jì)城(2.78萬㎡，319套)這幾個(gè)項(xiàng)目備案。
　　商品住宅8月供應(yīng)面積、成交面積、成交均價(jià)排行第一的區(qū)域分別為金水區(qū)：18.22萬㎡、金水區(qū)：16.06萬㎡、鄭東新區(qū)11121元/㎡。
　　8月份成交量第一為中心區(qū)板塊8.54萬㎡，成交均價(jià)最高為龍湖板塊19156元/㎡。8月商品住宅成交金額排名前三項(xiàng)目分別為：金成時(shí)代廣場、萬千世紀(jì)城、正商花語里。
　　商業(yè)存量持續(xù)上升
　　去化周期為86周
　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，8月商業(yè)供應(yīng)下降，成交小幅上升，成交均價(jià)上漲。
　　8月商業(yè)供應(yīng)11.17萬㎡，成交3.52萬㎡，供求比3.17;成交環(huán)比上漲1.56%;成交均價(jià)20278元/㎡，環(huán)比上漲15.70%。8月商業(yè)供應(yīng)主要是中豪匯景灣、鄭州萬達(dá)中心、九龍國際廣場放量;成交則主要是新里盧浮公館、廣地順和中心為主要支撐;截至2014年8月，商業(yè)存量達(dá)340.18萬㎡，商業(yè)存量逐漸上升，去化周期持續(xù)攀升，截至8月底去化周期約為86周。
　　商業(yè)供應(yīng)主要是中豪匯景灣(2.60萬㎡)、鄭州萬達(dá)中心(2.42萬㎡)、九龍國際廣場(1.15萬㎡)放量;成交則主要是新里盧浮公館(0.25萬㎡，2套)、廣地順和中心(0.19萬㎡，6套)為主要支撐。
　　8月辦公市場供應(yīng)5.85萬方，環(huán)比上漲64.27%;成交11.0萬方，環(huán)比上漲23.47%;成交均價(jià)11886元/㎡，環(huán)比下降11.27%。
　　月辦公供應(yīng)僅有金水萬達(dá)中心(5.85萬㎡)放量;成交則主要是正商四大名筑、河南大學(xué)科技園項(xiàng)目成交為主要支撐。
　　2013年辦公項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致存量大幅攀升，2014年辦公存量開始緩慢下降，截至8月底辦公存量為221.60萬㎡。
　　目前鄭州辦公成交主要集中于鄭東新區(qū)，8月份鄭東新區(qū)辦公成交占鄭州市辦公總成交的43%。
　　房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)鄭州首席分析師趙爽認(rèn)為，截至9月15日，從已開盤和下半月預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目來看，9月開盤項(xiàng)目總量與8月基本持平，且以老項(xiàng)目加推房源為主;未出現(xiàn)傳統(tǒng)季節(jié)的“集中大量供應(yīng)和火熱成交”。由此可見，開發(fā)商對市場反應(yīng)較為謹(jǐn)慎，對后市預(yù)判有兩種相反的可能：第一種，看淡未來樓市并采取較為保守的推盤節(jié)湊，靜待市場轉(zhuǎn)暖，比如限貸松綁等更大的利好政策;相反的一種，看好市場并伺機(jī)抬高價(jià)格，但又忌于成為第一個(gè)吃螃蟹的人而互相觀望。從客戶角度來看，需求方面受限購取消增長的空間非常有限，再加上供應(yīng)量本身并無大的放量;進(jìn)而不會(huì)促進(jìn)成交的大幅增長。在市場買賣雙方反應(yīng)均較為理性的前提下，預(yù)計(jì)出現(xiàn)傳統(tǒng)“金九”的可能性較小。而“銀十”的出現(xiàn)與否主要取決于開發(fā)商的行動(dòng)，是增加推量還是漲價(jià)，無論哪一種，均有可能打破本輪市場的平穩(wěn)態(tài)勢，進(jìn)而觸發(fā)下一周期的市場震蕩。