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　　虛假宣傳、設(shè)置陷阱、霸王條款……盡管與數(shù)年前相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌房企和品質(zhì)樓盤越來(lái)越多，但是樓市仍然有不少雜音。對(duì)于購(gòu)房者而言，一不小心就有可能“中招”，無(wú)奈踏上漫漫維權(quán)路。

　　開(kāi)發(fā)商究竟有哪些“損招”?購(gòu)房者又該如何避免上套?本報(bào)特地遴選近期發(fā)生在杭州樓市中的熱點(diǎn)維權(quán)事件，希望讀者能從中吸取一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在自己的購(gòu)房之路中少走彎路。

　　下沙某樓盤銷售時(shí)一直宣稱，其屬于下沙最好的學(xué)區(qū)——文海小學(xué)。不過(guò)去年底臨近交付時(shí)，業(yè)主從政府主管部門得知，該樓盤并不屬于文海學(xué)區(qū)。一些沖著學(xué)區(qū)買房的業(yè)主，被開(kāi)發(fā)商的這種行為徹底激怒了，拒絕收房，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)此事給個(gè)說(shuō)法。

　　無(wú)獨(dú)有偶，去年底橋西某樓盤也因?yàn)椤皩W(xué)區(qū)門”，引發(fā)了與業(yè)主之間的一番爭(zhēng)執(zhí)。該樓盤銷售時(shí)一直宣稱其屬于賣漁橋文瀾小學(xué)學(xué)區(qū)，不過(guò)臨近交付時(shí)，業(yè)主了解到的情況卻并非如此，從而引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。

　　也有一些樓盤，宣稱引進(jìn)某知名學(xué)校的分校，但事實(shí)上該分校與本校的師資力量相差懸殊，有的僅僅是掛靠關(guān)系，隸屬于同一教育集團(tuán)但并不共享師資力量。這樣的一些樓盤，也被稱之為“偽學(xué)區(qū)”樓盤。

　　點(diǎn)評(píng)：杭州樓市近年來(lái)類似于這一類“假學(xué)區(qū)”事件，可以說(shuō)是屢見(jiàn)不鮮。由于人們對(duì)學(xué)區(qū)的普遍重視，學(xué)區(qū)房自然也就成了開(kāi)發(fā)商宣傳過(guò)程中的賣點(diǎn)。理論上說(shuō)樓盤只有交付之后，教育主管部門才會(huì)劃定學(xué)區(qū)，因此開(kāi)發(fā)商的宣傳也只是一面之詞。教育主管部門還會(huì)根據(jù)生源情況，對(duì)學(xué)區(qū)范圍進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)以往的學(xué)區(qū)范圍想當(dāng)然地以為自己的樓盤屬于這個(gè)學(xué)區(qū)，一旦出現(xiàn)變數(shù)就會(huì)引發(fā)糾紛。也有一些開(kāi)發(fā)商甚至明知自己的樓盤不太可能劃入優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，但是銷售過(guò)程中故意誘導(dǎo)購(gòu)房者，如果是這一種情況就屬于欺詐。開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中應(yīng)將學(xué)區(qū)劃定規(guī)則如實(shí)告知購(gòu)房者，如果在宣傳資料中鐵板釘釘?shù)卣f(shuō)自己的樓盤是學(xué)區(qū)房，屆時(shí)又不能兌現(xiàn)的話，那么就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　“私屬空間”名不副實(shí)

　　銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)商宣稱每戶可獲贈(zèng)4-6.5平方米的“私屬前廳”，然而開(kāi)發(fā)商所謂的“私屬前廳”，在業(yè)主看來(lái)顯然已經(jīng)是名不副實(shí)。按照業(yè)主的理解，既然是“私屬前廳”，當(dāng)然可以合理利用起來(lái)打造成一個(gè)入戶前廳。不過(guò)交付后開(kāi)發(fā)商卻改變了原先的說(shuō)詞，告訴業(yè)主“私屬前廳”不能隨意改造，因?yàn)檫@是消防通道，屬于公用面積。最近，城東某新交付樓盤，攤上了這件事。

　　既然是消防通道，為何銷售時(shí)卻宣稱是“私屬前廳”?使用“私屬前廳”這樣的宣傳語(yǔ)，確實(shí)起到了不錯(cuò)的效果。有不少購(gòu)房者當(dāng)初正是沖著這個(gè)“私屬前廳”而下單的，如今私屬卻成了公用，餡餅也就成了陷阱。因?yàn)殇N售過(guò)程中有意隱瞞，開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信遭到業(yè)主質(zhì)疑。

　　點(diǎn)評(píng)：贈(zèng)送空間餡餅成陷阱，這也是樓市中屢見(jiàn)不鮮的事情。一些開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中，為了增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，會(huì)有意無(wú)意夸大贈(zèng)送空間的使用功能，就比如這一事件中把消防通道說(shuō)成是“私屬前廳”，讓購(gòu)房者相當(dāng)然地認(rèn)為這是一個(gè)可以自由支配和使用的空間，可以說(shuō)是有意誤導(dǎo)。消防通道是有嚴(yán)格管理規(guī)定的，任何人都不能隨意占用，顯然與“私屬前廳”的使用功能大相徑庭。遇到類似情況，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商明確贈(zèng)送空間的性質(zhì)以及今后的使用功能，并保留相關(guān)的宣傳資料以備日后維權(quán)之需。

　　“移花接木”頓生爭(zhēng)執(zhí)

　　近日城東某樓盤，因?yàn)椤伴T”變成了“窗”，遭到業(yè)主集體維權(quán)。原來(lái)，該樓盤在銷售過(guò)程中曾向購(gòu)房者宣稱，部分戶型擁有雙陽(yáng)臺(tái)。同時(shí)樓書(shū)上的戶型圖也顯示，陽(yáng)臺(tái)和臥室之間是一扇移門。不過(guò)臨近交付時(shí)，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)這扇門不翼而飛，取而代之的是一個(gè)窗戶。稍有生活常識(shí)的人都知道，陽(yáng)臺(tái)和臥室之間設(shè)置了一個(gè)一米多高的窗戶，那么這個(gè)陽(yáng)臺(tái)實(shí)際上就失去了應(yīng)有的使用功能，“雙陽(yáng)臺(tái)”就此成為泡影。

　　為什么當(dāng)初銷售的時(shí)候沒(méi)有把這個(gè)說(shuō)清楚?為此業(yè)主找到開(kāi)發(fā)商要求給說(shuō)法。開(kāi)發(fā)商給出了一個(gè)令他們感到郁悶無(wú)比的解釋，房子的陽(yáng)臺(tái)并沒(méi)有少，只不過(guò)帶窗的這個(gè)陽(yáng)臺(tái)成了設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。業(yè)主駁斥稱，樓書(shū)上明明顯示的是移門，開(kāi)發(fā)商的解釋令人大跌眼鏡：樓書(shū)只是作為參考，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)。并且，這一爭(zhēng)執(zhí)發(fā)生之后，開(kāi)發(fā)商重新印制了先前的樓書(shū)，而這也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商意識(shí)到了自己的錯(cuò)誤。

　　點(diǎn)評(píng)：當(dāng)交付實(shí)景與樓書(shū)等宣傳資料有出入，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以“樓書(shū)不具備法律效力，以合同約定或?qū)嶋H交付為準(zhǔn)”為由，拒絕業(yè)主的合理訴求。事實(shí)上作為合同要約的一部分，樓書(shū)、沙盤等自然具備一定的法律效力，否則開(kāi)發(fā)商就可以不負(fù)責(zé)任地隨意宣傳。這一事件中，表面看上去是“門”變成“窗”，但事實(shí)上是涉及規(guī)劃的較大調(diào)整——有門的陽(yáng)臺(tái)要計(jì)算一半面積，成了設(shè)備陽(yáng)臺(tái)后卻不計(jì)算面積。購(gòu)房者可根據(jù)樓書(shū)等宣傳資料，要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)銷售時(shí)的承諾，追究相應(yīng)的違約責(zé)任。這一類事件，保留樓書(shū)等文字資料，或者銷售員的錄音，對(duì)日后維權(quán)至關(guān)重要。

　　銷售隱瞞“不利因素”

　　近期城北多個(gè)樓盤，因?yàn)殇N售過(guò)程中向購(gòu)房者隱瞞“不利因素”，而陷入了業(yè)主集體維權(quán)的漩渦之中。

　　如果樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業(yè)等，這些顯然都會(huì)降低樓盤品質(zhì)。近期困擾城北樓盤的不利因素，主要是變電站、高壓線等?；趯?duì)高壓線和變電站輻射危害的認(rèn)識(shí)，大多數(shù)購(gòu)房者顯然是頗為忌諱。雖然有些樓盤的銷售在前，高壓線和變電站的施工在后，但是業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提早知道相關(guān)的規(guī)劃，卻在銷售時(shí)向他們刻意隱瞞，具有不可推卸的責(zé)任。

　　此外，也有一些個(gè)別樓盤，會(huì)隱瞞地塊的一些歷史情況(比如之前市化工廠，土壤具有一定的毒性)或者土地使用年限等。

　　點(diǎn)評(píng)：按照目前的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須如實(shí)告知樓盤周邊的一些不利因素，并在售樓處的顯著位置張榜公布，這是開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡的告知義務(wù)。目前杭州大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)這一規(guī)定的執(zhí)行情況還算不錯(cuò)，從而避免了日后的一些糾紛。購(gòu)房者下單之前，一定要注意查看公布在售樓處的不利因素清單，對(duì)這些不利因素有一個(gè)正確理性的認(rèn)識(shí)。但現(xiàn)實(shí)中由于一些不可控的原因，致使不利因素在開(kāi)盤之后出現(xiàn)，成了難以化解的矛盾。當(dāng)然，有一些施工規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商是完全有條件提早獲知的，如果有意隱瞞的話，顯然是沒(méi)有盡到告知義務(wù)，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，彌補(bǔ)相關(guān)損失。

　　降了價(jià)品質(zhì)也大降

　　從去年下半年至今，杭州不少樓盤，交付過(guò)程中都出現(xiàn)了較多的質(zhì)量問(wèn)題，引發(fā)多起業(yè)主集體拒絕收房事件。這其中，不乏有一些2012年的降價(jià)樓盤，因?yàn)榇蠓祪r(jià)而嚴(yán)重影響到了樓盤品質(zhì)，遭到業(yè)主強(qiáng)烈不滿。

　　由于地價(jià)以及稅費(fèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的剛性成本，部分開(kāi)發(fā)商在降價(jià)之后為了控制成本，就不得不在建筑材料上做文章。一些慣常的做法是，換用中低端材料，就比如把石材干掛改為真石漆，無(wú)疑降低了樓盤品質(zhì)。此外在一些樓盤配套上，比如原先承諾的泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，也往往因?yàn)橐刂瞥杀径还P勾銷。城西某樓盤甚至被業(yè)主發(fā)現(xiàn)鋼筋保護(hù)層厚度不達(dá)標(biāo)，不再是品質(zhì)問(wèn)題而是安全問(wèn)題。之江某樓盤則因?yàn)槌霈F(xiàn)嚴(yán)重滲水現(xiàn)象，遭致業(yè)主詬病。

　　點(diǎn)評(píng)：開(kāi)發(fā)商因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)變化而進(jìn)行降價(jià)，這是一種正常合理的市場(chǎng)行為，本無(wú)可厚非。但是，即便是降價(jià)，也應(yīng)該保證樓盤應(yīng)有的建筑質(zhì)量和品質(zhì)。向購(gòu)房者承諾的一些建筑材料以及一些配套設(shè)施，不能因?yàn)榻祪r(jià)了而隨意進(jìn)行調(diào)整，否則就是違約，尤其是嚴(yán)重?fù)p害到了降價(jià)之前的購(gòu)房者的利益。購(gòu)房者完全可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商先前的銷售承諾，要求開(kāi)發(fā)商履行承諾，如果沒(méi)有履約則可要求承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任或者相應(yīng)賠償。當(dāng)然，對(duì)于一些品牌口碑不太好的開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者切忌貪小便宜或者從眾心理，不能因?yàn)闃潜P降價(jià)了而一哄而上。事實(shí)證明，小品牌開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)的樓盤，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的概率頗高。