[摘要] 今年1-7月份，鄭州房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積465.24萬平方米，同比下降5.5%，降幅比1-6月份收窄6.7個百分點；土地成交價款193.93億元，增長82.2%，增速加快48.8%。
今年上半年，鄭州樓市火爆供不應求 資料圖
一邊，全國一線開發(fā)商突然間發(fā)現竟然還有一個金礦型的鄭州，“饑不擇食”從各地趕來，“恐慌性”買地；一邊，買房者開始焦慮，害怕晚了房子會一漲再漲，進入“恐慌性”買房。今年前8個月，鄭州樓市熱得發(fā)燙。那么，第四季度到明年，鄭州樓市是否會降溫呢？有沒有可能進入2萬時代？
●土地供給不足
今年1-7月份，鄭州房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積465.24萬平方米，同比下降5.5%，降幅比1-6月份收窄6.7個百分點；土地成交價款193.93億元，增長82.2%，增速加快48.8%。
今年上半年鄭州市經營性用地供地計劃雖有所上漲，但超七成都是城中村用地。與此同時，優(yōu)質“凈地”相對稀缺。因此造成了各大房企爭相搶購“凈地”的局面。
“土地供求關系直接影響土地出讓的溢價率，土地供應不足導致土地高溢價率?！?河南商業(yè)經濟學會會長宋向清表示，正是基于以上原因，直接導致鄭州競拍土地高溢價率，這也進一步推動了“地王”的誕生。
宋向清說：“面包永遠要比面粉貴。在當前地價節(jié)節(jié)攀升，開發(fā)商卻依舊熱情高漲的情況下，可以更加肯定的是開發(fā)商對樓市發(fā)展預期很看好?！?/font>
王牌智庫首席專家上官同君也表示，本土開發(fā)商和外來開發(fā)商手中的土地儲備量吃緊，加之鄭州市住宅用地供應少，導致各個開發(fā)商熱衷住宅用地的競拍，搶到土地抱得地王歸已成2016年鄭州土地市場常態(tài)。
“鄭州市場剛剛啟動，北龍湖的地價4000萬并不意外?！睎|潤泰和總經理王鑫也贊同上面的觀點，“一線城市二手房交易量大于新房，也意味著土地供應不足，因此二線熱門城市成為開發(fā)商們搶灘的重點。”
●房產大佬進入
鄭州土地市場競拍“廝殺”激烈，地王頻出，中小開發(fā)商無力參與“資本游戲”或將退出市場。
碧桂園河南區(qū)域總裁楊海波坦言：“河南有著龐大的人口基數，只要人在，需求就在?！币淮笈科蠹娂娺M駐鄭州。它們加大對二線城市的開發(fā)力度，使本就稀缺的優(yōu)質地塊競爭加劇。
今年2月，傳奇地產大鱷孫宏斌攜融創(chuàng)中國“回馬”鄭州，出資7.54億元收購了中牟美盛置業(yè)有限公司。融創(chuàng)“回馬”發(fā)出了一個信號，說明了河南市場的巨大潛力，而收購這種形式，本身也并未“加重”市場供應。除了融創(chuàng)外，華強也是通過并購新芒果進入河南的。
“地王已逐漸演變成極少數有品牌、有實力、有團隊的實力房企的盤中大餐，中小房企正在被邊緣化，正逐步被擠出鄭州房地產市場。”上官同君說，“此前，鄭州是國內20強房產企業(yè)的競技場，以后可能就成前十強在這里虎口奪食了?！?/font>
2016年，無論是在土地供應還是銷售市場，鄭州都將進入一線房企的主場時代。
●業(yè)內預測房價將超2萬
河南財經政法大學教授、房地產經濟研究所所長李曉峰認為，住宅需要去投資化，但中國經濟不能去房地產化?！班嵵莘績r下跌的可能性非常低，上漲的可能性非常大。”
多位業(yè)內人士分析，進入7月后，鄭州地王頻出，但地王效應在7月份鄭房指數上體現并不明顯。預計今年后幾個月，鄭州房價仍將繼續(xù)上漲。
“我們預測，鄭州東區(qū)的房價均價過20000元/平方米是大概率事件，北邊區(qū)域會破18000元/平方米，西邊區(qū)域和南三環(huán)區(qū)域均價會過15000元/平方米大關?！闭娑W合伙創(chuàng)始人鄧鵬表示。
南廣運置業(yè)集團執(zhí)行總裁師凱倫也大膽預測，如果按照這樣的發(fā)展趨勢，在政府不出臺過激的政策限制情況下，明年三環(huán)內主城區(qū)普通商品住宅的主力戶型均價漲到兩萬元沒有問題。
●質疑：預測沒有數據支撐
對市場的預判觀點，總有正反兩方。
鄭州市住宅與房地產業(yè)協會秘書長葉琦就認為，后期房價過快上漲，目前沒有數據可以支撐?！胺績r怎么走，要看鄭州市的人口增長情況，看市場的保有量和開發(fā)量?！?/font>
從商品房供應看，鄭州市房管局的數據表示，2015年鄭州市區(qū)商品房銷售面積1078.34萬平方米，“2015年底，商品房庫存量為682萬平方米。今年新增面積預計為1036萬平方米，累計商品房上市面積為1700萬平方米。”
從人口增長看，8月22日省統(tǒng)計局發(fā)布：十二五期間，鄭州常住人口增加了91萬，外省流入河南人口的37%和省內流動人口的60%都流入到了鄭州。
也就是說，今年上市的1700萬平方米，約相當于17萬套住房，如果每套住房按照3口人居住計算，那就是能滿足50萬人的住房需求。
“雖然購房的人，除了增加的常住人口外，還有省外投資者和省內其他地市的購房者，但從這個數據看，鄭州房價過快上漲的動力是不足的?！彼蜗蚯灞硎荆部梢哉f，過高估計房價漲幅，沒有數據支撐。
●高房價是一把雙刃劍
8月23日上午，在鄭州市十四屆人大常委會第二十一次會議上，鄭州市人民政府代市長程志明作了“關于鄭州市2016年上半年國民經濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的報告”。在報告中，他提出，“加大房地產市場調控力度，確保房地產市場平穩(wěn)運行”。這是程志明就任鄭州市代市長以來，首次在公開場合提出“加大房地產市場調控力度”。
河南財經政法大學教授劉社表示，現在的成交價與龍湖的區(qū)域價值不匹配，龍湖定位高、規(guī)劃好，房價稍高是合乎情理的，但在龍湖沒建成的情況下，這么高的房價和地價，是提前透支，是不正常的現象。
“高房價是一把雙刃劍?！崩顣苑灞硎?，高房價能證明一個地方的經濟發(fā)達程度。(東方今報首席記者 李凌/文 記者 邱琦/圖)
