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　　鄭州“房九條”昨天開(kāi)始執(zhí)行 對(duì)鄭東新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)土地競(jìng)拍實(shí)行限價(jià) 有人說(shuō)這是為限制地王產(chǎn)生

　　有人稱(chēng)短期能抑制銷(xiāo)售均價(jià)上漲 有人稱(chēng)會(huì)加劇供求關(guān)系矛盾 還有人說(shuō)這次政策是第一波，可能還會(huì)有新政

　　鄭州“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”等調(diào)控措施引發(fā)人們對(duì)鄭州未來(lái)房?jī)r(jià)的猜想。供求端增加土地供應(yīng)，地價(jià)上嚴(yán)控“地王”，又加強(qiáng)價(jià)格管理和預(yù)售管理，這套溫柔的政策組合拳能否給鄭州市場(chǎng)降火呢？業(yè)界有不同的看法。

　　【政策發(fā)布】 

　　鄭州出臺(tái)“房九條” 

　　調(diào)控“過(guò)熱”的市場(chǎng) 

　　9月14日夜，正當(dāng)人們準(zhǔn)備迎接第二天的中秋節(jié)時(shí)，鄭州市政府突然發(fā)布一個(gè)重磅政策：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該政策于9月18日開(kāi)始執(zhí)行。一石激起千層浪，消息一出，便引發(fā)社會(huì)各界的熱議。

　　河南商報(bào)記者看到，新政策前后共有九條內(nèi)容，涉及土地供應(yīng)、地價(jià)限制、企業(yè)審查、價(jià)格管理、預(yù)售許可等，被外界稱(chēng)為“房九條”。其中，新政對(duì)土地拍賣(mài)價(jià)格的限制條款最引人關(guān)注。

　　文件內(nèi)容顯示：依據(jù)土地評(píng)估價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)及市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)合理確定居住用地及兼容居住用地的其他用地的掛牌起始價(jià)。鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競(jìng)得人。

　　據(jù)業(yè)界分析，這種土地競(jìng)拍熔斷機(jī)制意在調(diào)控地價(jià)，進(jìn)而平穩(wěn)鄭州目前過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。據(jù)河南商報(bào)記者了解，除鄭州外，南京、蘇州等地均已采取措施來(lái)調(diào)控“過(guò)熱”的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　【要點(diǎn)摘錄】 

　　通過(guò)調(diào)控地價(jià) 

　　來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 

　　擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場(chǎng)。

　　除大棚戶(hù)區(qū)改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金繳納比例提高到100%，溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清。

　　加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源的審查。加大對(duì)銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度。對(duì)首付款來(lái)源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購(gòu)房合同真實(shí)性等情況加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性審核。嚴(yán)肅查處各類(lèi)違法違規(guī)行為。

　　嚴(yán)格新建商品住房項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)、區(qū)位等條件合理定價(jià)，在預(yù)售方案中據(jù)實(shí)申報(bào)。住房保障部門(mén)建立網(wǎng)簽價(jià)格均價(jià)公布制度，企業(yè)申報(bào)價(jià)格明顯高于網(wǎng)簽均價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)向價(jià)格管理部門(mén)備案。

　　新建商品住房項(xiàng)目必須取得“商品房預(yù)售許可證”后方可對(duì)外銷(xiāo)售，并在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售，不得以各種借口分批、分次銷(xiāo)售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對(duì)于違反規(guī)定的企業(yè)，將依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。

　　房地產(chǎn)中介組織不得與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得散布虛假信息哄抬房?jī)r(jià)、誘騙消費(fèi)者交易。對(duì)存在違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)，依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。對(duì)嚴(yán)重侵害群眾權(quán)益、擾亂市場(chǎng)秩序的中介機(jī)構(gòu)，工商行政主管部門(mén)要依法將其清出市場(chǎng)。

　　【焦點(diǎn)分析】 

　　“限地價(jià) 競(jìng)房?jī)r(jià)” 

　　能否平穩(wěn)鄭州房?jī)r(jià) 

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社對(duì)此分析認(rèn)為，這九條政策就是為了限制地王產(chǎn)生，比如增加土地供應(yīng)量、拿地規(guī)則修改、土地競(jìng)拍熔斷機(jī)制。此次新政最大的亮點(diǎn)就是“網(wǎng)拍熔斷機(jī)制”，土地價(jià)格壓下去，未來(lái)房?jī)r(jià)“過(guò)熱”受到抑制，從心理上看，會(huì)對(duì)市場(chǎng)恐慌情緒有一個(gè)積極的正面影響。

　　鄭州一位資深地產(chǎn)人士分析稱(chēng)，限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)，這條政策有一定的局限性，比如，競(jìng)拍地價(jià)有50%的溢價(jià)率限制，但基準(zhǔn)地價(jià)可以提高，這就沖抵了限制部分的價(jià)格。再比如，如果采取誰(shuí)出價(jià)低就把土地賣(mài)給誰(shuí)這種方式，那么，開(kāi)發(fā)商為了逐利，是不是會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)品質(zhì)量有不利影響？

　　還有，競(jìng)價(jià)后，雖說(shuō)銷(xiāo)售價(jià)格有一定限制，但價(jià)格還是可以有突破方法的，比如精裝交房（簽第三方合同）、高價(jià)車(chē)位、儲(chǔ)藏室等捆綁銷(xiāo)售。短期看，“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”能抑制銷(xiāo)售均價(jià)上漲，但客戶(hù)實(shí)際支付變化不大，還會(huì)催生一批車(chē)位貸、裝修貸等金融業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君認(rèn)為，鄭州市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入典型的“恐慌模式”，老百姓恐慌性購(gòu)房，企業(yè)恐慌性拍地，導(dǎo)致地王頻出。開(kāi)發(fā)商則營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，將老百姓恐慌性購(gòu)房的心理推至頂點(diǎn)，而且恐慌還在繼續(xù)。

　　上官同君稱(chēng)，車(chē)在高速公路上疾馳，要想車(chē)速慢下來(lái)，有兩種方式，一種是慢剎車(chē)，逐步讓車(chē)速慢下來(lái)，平穩(wěn)保證安全；另一種是急剎車(chē)，有可能會(huì)車(chē)毀人亡。鄭州樓市“房九條”出臺(tái)之際，先把老百姓和開(kāi)發(fā)商的恐慌情緒從心理上降降溫，是典型的慢剎車(chē)。

　　也有分析認(rèn)為，如果不增加土地和房源供應(yīng)的話(huà)，那么，政策中關(guān)于嚴(yán)格控制無(wú)證銷(xiāo)售的規(guī)定，貌似合理，在目前情況下，反而會(huì)加劇供求關(guān)系矛盾，使得可銷(xiāo)售房源更少，有可能引起價(jià)格急劇波動(dòng)。本來(lái)二手房市場(chǎng)可以提供一部分房源，以緩解壓力，但最近不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房管局的協(xié)調(diào)不力，讓二手房市場(chǎng)暫時(shí)失去調(diào)節(jié)功能。這也是一個(gè)推高房?jī)r(jià)的潛在因素。