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奉行“市場(chǎng)不好時(shí)拿地” 21家房企年內(nèi)拿地超百億

2017-05-15 10:57 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

[摘要] 這一方面是因?yàn)橐欢€城市庫(kù)存緊缺，企業(yè)拿地欲望強(qiáng)烈；另一方面也是這些城市加大土地供應(yīng)所致。嚴(yán)躍進(jìn)指出，為獲取更多土地，房企將可能繼續(xù)借債，短期內(nèi)負(fù)債率繼續(xù)提升的可能性很大。

　　剛剛過(guò)去的市場(chǎng)“大年”，令企業(yè)意識(shí)到土儲(chǔ)的重要性。有房企曾表示，“市場(chǎng)好的時(shí)候卻無(wú)房可賣(mài)”是不能容忍的。且按照“市場(chǎng)不好時(shí)拿地，市場(chǎng)好時(shí)賣(mài)房”的操作準(zhǔn)則，當(dāng)前也是補(bǔ)倉(cāng)的合適時(shí)機(jī)。這也造成今年的土地交易市場(chǎng)和并購(gòu)市場(chǎng)雙雙活躍。

　　經(jīng)過(guò)去年的批量去化后，房企的補(bǔ)庫(kù)存“戰(zhàn)爭(zhēng)”已迅速打響。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日，2017年拿地最多的25大房企拿地總金額超過(guò)5599.1億，同比漲幅超100%。其中有21家房企的拿地支出超過(guò)百億。

　　房企拿地?zé)崆楦邼q，有著多重主客觀因素。其中，銷售大年之后的補(bǔ)倉(cāng)需求，是最主要的內(nèi)生動(dòng)力；尤其在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，土地價(jià)值更為凸顯。而充裕的資金，以及地方政府增加土地供應(yīng)的環(huán)境，也間接促成這波拿地?zé)帷?/font>

　　但值得注意的是，由于借貸成本偏低，去年以來(lái)房企負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率已明顯提高，且在樓市調(diào)控的重壓下，市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯的下行態(tài)勢(shì)。如何應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的去化壓力和資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，將成為對(duì)企業(yè)的重要考驗(yàn)。

　　一二線是主戰(zhàn)場(chǎng)

　　中原地產(chǎn)僅統(tǒng)計(jì)了房企在招拍掛市場(chǎng)的拿地規(guī)模，而未將股權(quán)收購(gòu)納入其中。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初以來(lái)，上述25家企業(yè)在一二線城市的拿地金額達(dá)到4501.9億，占比高達(dá)80.4%。

　　這一方面是因?yàn)橐欢€城市庫(kù)存緊缺，企業(yè)拿地欲望強(qiáng)烈；另一方面也是這些城市加大土地供應(yīng)所致。

　　今年4月6日，住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫(kù)存消化周期12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　此后，北京、廣州、南京、杭州、鄭州、合肥等熱點(diǎn)城市均發(fā)布了土地供應(yīng)計(jì)劃，并隨即推出批量土地。此輪供地潮已延續(xù)至今，一些非熱點(diǎn)城市也在大量供地。

　　5月9日至10日，江蘇吳江集中出讓11宗地塊，并以46.22億的總價(jià)格全部成交。5月11日，青島推出7宗土地，均以底價(jià)成交。同日，蘇州市國(guó)土資源局掛出19宗地塊，其中含8宗住宅地塊，這些地塊將在下月交易。河北保定也在5月10日掛出15宗土地，其中14宗為商服用地。

　　雖然供地潮極大緩解了房企的壓力，但一些熱門(mén)地塊仍然受到追捧。5月10日，南昌市紅谷灘中央商務(wù)區(qū)的一宗地塊歷經(jīng)5小時(shí)競(jìng)拍，最終被富力以11.77億元總價(jià)拿下，溢價(jià)率62%，樓面價(jià)為8522元/平方米。

　　從企業(yè)層面看，碧桂園是今年拿地最為踴躍的企業(yè)。截至5月10日，今年碧桂園共斥資582.41億元，拿地109宗，規(guī)劃建筑面積1482平方米，冠絕同行業(yè)。其次為保利、恒大、中海，拿地支出均超過(guò)400億。萬(wàn)科的拿地支出為339億，排在第七。

　　大部分企業(yè)的拿地重點(diǎn)在一二線城市，但也有部分房企在三四線城市大量布局，并造成土地單價(jià)差別巨大。如恒大、碧桂園的拿地單價(jià)不超過(guò)4000元/平方米，首開(kāi)、中糧則超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

　　土地的價(jià)值

　　“土地投標(biāo)是價(jià)高者得，而內(nèi)地發(fā)展商愿意冒風(fēng)險(xiǎn)及賺少些，因此未來(lái)內(nèi)地發(fā)展商于香港中標(biāo)的機(jī)會(huì)較香港發(fā)展商更高?！敝性瘓F(tuán)主席兼總裁施永青近日表示，若港商不積極參與投地，將像在港的英資發(fā)展商一樣變成“收租公司”，風(fēng)險(xiǎn)雖然較小，但沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展策略，亦難以為資產(chǎn)增值。

　　雖然施永青意在對(duì)香港地產(chǎn)商進(jìn)行警示，但此舉頗能解釋房企為何對(duì)土地如此熱衷。

　　按照上海易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的觀點(diǎn)，在資金充裕的情況下，房企做好足夠三年開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備，是一種基本策略。但他也指出，如今行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地的價(jià)值已遠(yuǎn)不止“儲(chǔ)備”。

　　“土地儲(chǔ)備背后也是對(duì)拿地成本的擔(dān)憂，地價(jià)基本上逐月上漲，房企購(gòu)地和老百姓購(gòu)房心態(tài)類似，即有一種‘時(shí)不我待’的心態(tài)?！眹?yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　某匿名券商分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨飽和，土地價(jià)值愈加珍貴，如今的土地儲(chǔ)備規(guī)模，將在很大程度上決定未來(lái)的銷售規(guī)模?；蛟?，土地儲(chǔ)備是房企拉開(kāi)差距或“彎道超車(chē)”的良機(jī)。

　　他還表示，行業(yè)進(jìn)入并購(gòu)重組階段，土地儲(chǔ)備是夯實(shí)自身實(shí)力的重要方式?！半m然并購(gòu)市場(chǎng)不乏‘蛇吞象’的案例，但足夠的土地儲(chǔ)備規(guī)模，將使企業(yè)獲得較大回旋余地?！?/font>

　　剛剛過(guò)去的市場(chǎng)“大年”，也令企業(yè)意識(shí)到土儲(chǔ)的重要性。從去年5月開(kāi)始，某上市房企蘇州分公司就陷入供應(yīng)荒，企業(yè)既無(wú)法承受公開(kāi)市場(chǎng)的高價(jià)地，又難以找到并購(gòu)機(jī)會(huì)，負(fù)責(zé)人一度焦頭爛額。公司總部認(rèn)為，“市場(chǎng)好的時(shí)候卻無(wú)房可賣(mài)”是不能容忍的。據(jù)了解，這樣的情況絕非個(gè)案。

　　因此，在如今的喘息之際，房企便開(kāi)始大舉拿地，且按照“市場(chǎng)不好時(shí)拿地，市場(chǎng)好時(shí)賣(mài)房”的操作準(zhǔn)則，當(dāng)前也是補(bǔ)倉(cāng)的合適時(shí)機(jī)。這也造成今年的土地交易市場(chǎng)和并購(gòu)市場(chǎng)雙雙活躍。

　　明后年償債高峰

　　但這些土儲(chǔ)最終能夠轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)，還是變成負(fù)擔(dān)？目前看來(lái)仍存疑問(wèn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于土地出讓條件愈加苛刻，配建規(guī)模較大，房企拿地的實(shí)際成本大幅提高。一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，這些高價(jià)地項(xiàng)目就將面臨滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。

　　他還表示，房企拿地金額中，有超過(guò)70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市的調(diào)控政策繼續(xù)重壓（如限價(jià)），將導(dǎo)致未來(lái)的銷售壓力巨大，盈利前景也會(huì)受到影響。

　　現(xiàn)階段，面對(duì)價(jià)格管控政策，房企多采用暫緩入市的方式應(yīng)對(duì)，并造成很多熱點(diǎn)城市供應(yīng)量驟減。但隨著資金成本提高，這些“重資產(chǎn)”的持有成本也將提高，并可能成為一種負(fù)擔(dān)。

　　中原地產(chǎn)指出，去年9月前，房企的發(fā)債利率多在4%及以下。到今年4月以來(lái)，多數(shù)債券利率已達(dá)5.5%以上。

　　對(duì)于負(fù)債率偏高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這并不是一個(gè)好消息。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，2016年A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)4.92萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.93%。平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%，比前一年略有提升。但有32家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%紅線。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，為獲取更多土地，房企將可能繼續(xù)借債，短期內(nèi)負(fù)債率繼續(xù)提升的可能性很大。

　　負(fù)債率高并不完全等同于資金風(fēng)險(xiǎn)。但按照嚴(yán)躍進(jìn)的說(shuō)法，房企的償債高峰期將在明年和后年出現(xiàn)，屆時(shí)若出現(xiàn)銷售難題，或資本市場(chǎng)的高利率未能改善的話，資金壓力便會(huì)凸顯。

　　多數(shù)受訪者認(rèn)為，樓市的后續(xù)走向難以預(yù)料，但調(diào)控加碼和資金成本提高，說(shuō)明企業(yè)資金最為充裕的階段已經(jīng)過(guò)去。如何平衡土地儲(chǔ)備與有可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，將成為對(duì)房企的重要考驗(yàn)。