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二手房交易可能出現(xiàn)這些漏洞要怎么“堵”？

2017-08-28 09:28 來源：北京晨報

[摘要] 從簽約到真正辦理完過戶，雙方兩清，一般情況下需要兩三個月的時間，在這個過程中，房價突然上漲，業(yè)主不愿意賣了，咋辦？

　　二手房交易流程復(fù)雜，而且時間跨度長，任何一環(huán)不注意都容易造成大順勢，哪些交易環(huán)節(jié)罪容易出現(xiàn)糾紛？如何提前把控住二手房買賣各個流程的關(guān)鍵點，讓糾紛的可能性更小呢？

　　代理人來簽約，事后業(yè)主不認賬

　　代理人簽約、隨后業(yè)主不認賬的怎么辦？事先或事后必須簽委托書。在二手房交易中，有些業(yè)主身在國外或者特殊情況，業(yè)主簽約來不了現(xiàn)場，代理人是可以代理簽約的。但前提是代理人需要帶著業(yè)主的身份證、房產(chǎn)證以及委托責(zé)任書。中介公司也會需要跟業(yè)主本人確認該合同簽訂是不是其本人真實意思。委托書是必須的，當天臨時有事來不了，事后也必須馬上補一個，保證代理人所簽合同真實有效。

　　首付沒有用來解押咋辦？

　　在二手房買賣，很多業(yè)主的房并沒有還清貸款，因為房屋過戶前需要先將房屋解押，才能繼續(xù)交易。業(yè)內(nèi)常用的一種方式，是買方的首付用來解押，不夠的業(yè)主自己補上。但有時買方付了首付，對方卻拿著這筆錢另作他用，導(dǎo)致房屋沒有解押，無法繼續(xù)交易，引發(fā)訴訟。

　　為了防范這些問題，在二手房交易過程中，雙方應(yīng)提前簽訂一份補充協(xié)議，約定首付款的用途是用來解押房產(chǎn)，并約定解押后過戶到買方名下的具體時間以及違約責(zé)任，為順利交易上一份“雙保險”。

　　房屋戶口以及水電物業(yè)費等問題

　　除了房屋本身，二手房買賣還牽涉到水電物業(yè)交接、戶口問題、租客問題等。如果約定不明，可能引發(fā)糾紛。這些問題在簽訂房屋買賣合同之前，雙方就要協(xié)商清楚，尤其是戶口問題，賣房者如果不按照約定時間遷出，可能會給買房者帶來意想不到的麻煩。

　　不少中介會選擇預(yù)留5000元至10000元不等的房款，作為雙方交接房屋物業(yè)、水電等費用的“押金”，如果賣方有滯留的物業(yè)費、水電費等沒有結(jié)清，則中介可以使用這部分預(yù)留房款結(jié)清，避免買方受到損失。

　　房價上漲，業(yè)主單方面違約怎么辦？

　　從簽約到真正辦理完過戶，雙方兩清，一般情況下需要兩三個月的時間，在這個過程中，房價突然上漲，業(yè)主不愿意賣了，咋辦？

　　出現(xiàn)糾紛。對于房屋買賣合同來說，除了規(guī)范更清晰的合同文本外，增大雙方的違約成本，是抵制“不講誠信者”的途徑之一。在房價漲幅厲害時候，有些人寧愿賠付違約金也要毀約，因為即便賠了違約金還能賺錢，只能在合同約定時可適當增大違約成本，盡量減小損失了