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　　左手政策，右手資源，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展正處在轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　“住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策……”從國(guó)家到地方，政府不斷推出各類(lèi)鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，為租購(gòu)并舉的住房制度培育“土壤”，購(gòu)房市場(chǎng)密集調(diào)控，租賃市場(chǎng)東風(fēng)勁吹。企業(yè)方面，房企正遭遇市場(chǎng)調(diào)控、融資渠道收緊、拿地成本升高等困境，轉(zhuǎn)型在即，長(zhǎng)租公寓為房企打開(kāi)了另一扇大門(mén)。

　　“我們將整合集團(tuán)內(nèi)外部資源，為租客打造整體的服務(wù)方式。除了青年公寓，未來(lái)我們還將推出諸如高端、家庭、養(yǎng)老等更多的產(chǎn)品線，提供多層次的產(chǎn)品供應(yīng)。”碧桂園長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人介紹，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在集團(tuán)內(nèi)部承載著更多的戰(zhàn)略方向和戰(zhàn)略意圖。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)TOP30的房地產(chǎn)企業(yè)已有三成涉足長(zhǎng)租公寓，碧桂園、萬(wàn)科、龍湖等一眾房企正在“重兵布局”長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商入局之后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)匯聚了互聯(lián)網(wǎng)系、酒店系、中介系、開(kāi)發(fā)商系等在內(nèi)的多元競(jìng)爭(zhēng)主體，行業(yè)面臨“洗牌”。

　　開(kāi)發(fā)商搶灘

　　中共中央政治局日前召開(kāi)會(huì)議提出，要把“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”作為2018年著力抓好的重點(diǎn)工作之一。有分析人士把“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”解讀為又一次房地產(chǎn)改革。在新時(shí)代的背景下，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的密集調(diào)控，嗅覺(jué)敏銳的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)加快了轉(zhuǎn)型之路，長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的重要領(lǐng)域。

　　在政策層面，中央為住房制度做了頂層設(shè)計(jì)，要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2016年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》之后，多部委陸續(xù)出臺(tái)支持發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策文件，明確鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

　　多個(gè)省份積極出臺(tái)配合政策，為租購(gòu)并舉的住房制度培育“土壤”。比如，北京、杭州等熱點(diǎn)城市要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃住房；廣東、河北、四川等省開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托資金（REITs）試點(diǎn)，允許商改住，鼓勵(lì)個(gè)人出租住房且有配套減稅政策。

　　金融通道不斷打通，比如，在“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲批后不久，“保利租賃住房REITs”獲得了上海證券交易所審議通過(guò)，這是國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs。銀行等金融機(jī)構(gòu)的介入也為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展形成“助攻”，比如建設(shè)銀行在佛山推出了針對(duì)不同市場(chǎng)主體及場(chǎng)景的住房租賃項(xiàng)目——“CCB建融家園·樂(lè)家”，預(yù)計(jì)總共為佛山住房租賃項(xiàng)目提供2000億元貸款。

　　在多項(xiàng)利好政策的推動(dòng)下，碧桂園、萬(wàn)科、龍湖等一眾房企已經(jīng)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)TOP30的房企已有三成涉足長(zhǎng)租公寓。隨著“租購(gòu)并舉”等政策加速落地，會(huì)有更多房企跟隨入局。

　　開(kāi)發(fā)商作為入局的“后來(lái)者”優(yōu)勢(shì)明顯。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)已在歷史開(kāi)發(fā)中儲(chǔ)備不少自持物業(yè)，其中已開(kāi)發(fā)的商業(yè)和操盤(pán)的舊城改造等項(xiàng)目在條件合適時(shí)均可轉(zhuǎn)換為租賃房源；另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在新增自持供地上也是主力軍。截至2017年9月上旬，北京、廣州等城市累計(jì)供應(yīng)的70余宗、將產(chǎn)生超360萬(wàn)平方米租賃住房的自持地塊，主要為碧桂園、萬(wàn)科、龍湖、首開(kāi)等大型房企競(jìng)得。

　　房地產(chǎn)企業(yè)入局長(zhǎng)租公寓往往不是淺嘗輒止，而是在謀劃戰(zhàn)略布局。碧桂園方面稱(chēng)，集團(tuán)不是為了做長(zhǎng)租而做長(zhǎng)租，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在集團(tuán)內(nèi)部承載著更多的戰(zhàn)略方向和戰(zhàn)略意圖。碧桂園有兩個(gè)很重要的地產(chǎn)創(chuàng)新方向，一個(gè)是產(chǎn)城融合，一個(gè)就是長(zhǎng)租公寓，因此在人才調(diào)配、區(qū)域宣傳等方面，長(zhǎng)租公寓都是碧桂園相當(dāng)重視的板塊。

　　加速市場(chǎng)探索

　　事實(shí)上，在開(kāi)發(fā)商入局之前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)存在了以YOU+、魔方等為代表的互聯(lián)網(wǎng)型公寓，以窩趣、城家等為代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓等為代表的中介系公寓。隨著房企入局長(zhǎng)租公寓，各類(lèi)資本、機(jī)構(gòu)也爭(zhēng)相涌入，將長(zhǎng)租公寓加速推向了“拉鋸戰(zhàn)”競(jìng)爭(zhēng)階段，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局正在重構(gòu)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)入局首先在銀企合作新路徑方面展開(kāi)了探索。11月3日，中國(guó)建設(shè)銀行舉辦深圳住房租賃戰(zhàn)略合作簽約暨人才安居合資公司揭牌儀式，分別與碧桂園、萬(wàn)科、恒大等11家房地產(chǎn)企業(yè)和11家承租企業(yè)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進(jìn)深圳住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)占鰲頭的碧桂園，積極響應(yīng)“租購(gòu)并舉”政策，還與城市商業(yè)銀行、全國(guó)性股份制商業(yè)銀行達(dá)成了合作。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉洪玉表示，租賃市場(chǎng)和租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展，除了政策導(dǎo)向，也離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的支持，碧桂園與銀行的合作是一件好事，將有力促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展。

　　值得注意的是，長(zhǎng)租公寓仍處于起步階段，盈利模式尚不明晰。多數(shù)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目回收現(xiàn)金的方式主要依靠租金和增值服務(wù)，在單筆收益相對(duì)有限的情況下，規(guī)模就成為實(shí)現(xiàn)盈利的決定性因素。

　　碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)長(zhǎng)租品牌計(jì)劃融居住、物業(yè)、金融、商娛、健康等多元內(nèi)容于一體，為租客營(yíng)造“夢(mèng)幻之家”，另外從增值服務(wù)方面發(fā)力，為業(yè)主提供一站式房屋租賃解決方案。同時(shí)，碧桂園將利用其自身強(qiáng)大的上下游資源整合能力，未來(lái)可能會(huì)推出如高端、家庭、養(yǎng)老等更多的產(chǎn)品線，供應(yīng)多層次的產(chǎn)品。

　　分析人士認(rèn)為，以碧桂園等為代表的開(kāi)發(fā)商入局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，將“攪動(dòng)”市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)格局。一方面，各類(lèi)資本、機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相涌入，將給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)更多活力，推進(jìn)行業(yè)探索進(jìn)程；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)入局為原有互聯(lián)網(wǎng)系、酒店系、中介系競(jìng)爭(zhēng)主體帶來(lái)壓力，推動(dòng)一輪兼收并購(gòu)和資源重組，帶來(lái)行業(yè)“洗牌”?？傮w上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)入局長(zhǎng)租公寓，是統(tǒng)籌增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)資源，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈健全發(fā)展的機(jī)遇。