杭州樓市松綁限購(gòu)后火爆 開發(fā)商現(xiàn)漲價(jià)沖動(dòng)
中原地產(chǎn)、中投顧問等多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),松綁限購(gòu)還在其次,關(guān)鍵是貨幣政策的影響。若進(jìn)一步放松貨幣政策,讓銀行大力支持住房信貸,這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激將更加明顯。
樓市限購(gòu)松綁風(fēng)暴襲至“準(zhǔn)一線”。
杭州市7月29日起正式解禁,限購(gòu)松綁后首日樓市火爆。南都記者了解到,杭州一知名豪華樓盤昨日一上午成交量達(dá)1.59億元。松綁也讓開發(fā)商有了底氣。當(dāng)?shù)貥I(yè)界盛傳此前大打價(jià)格戰(zhàn)的開發(fā)商要調(diào)價(jià)。南都記者昨日聯(lián)系杭州多家開發(fā)商,接近九龍倉(cāng)的業(yè)內(nèi)人士直言稱,在謀劃策略和價(jià)格調(diào)整?！艾F(xiàn)在正在就營(yíng)銷策略做一些觀察研究,在調(diào)整中,但具體情況不太方便透露?！焙贾菥G城有關(guān)負(fù)責(zé)人如是告訴南都記者。
“準(zhǔn)一線”正式松綁
杭州市住保房管局7月28日稱,經(jīng)研究,報(bào)市政府同意,從7月29日零時(shí)起,購(gòu)買本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄;購(gòu)買主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。
中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮向南都記者表示,杭州作為“準(zhǔn)一線”城市,其限購(gòu)松綁會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是開發(fā)商更多的信心。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,自今年1月以來(lái),杭州房?jī)r(jià)一直在平穩(wěn)中下降。6月均價(jià)為1.75萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下降2%。截至本月,杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)的可售商品房總量已超過13萬(wàn)套。而2013年杭州市區(qū)商品房成交總量為8.7萬(wàn)套,若以這一去化速度計(jì)算,消化目前的庫(kù)存至少需要18個(gè)月。而今年1-6月,杭州市區(qū)商品房成交量?jī)H2.87萬(wàn)套,若以這樣的去化速度計(jì)算,消化周期要超過27個(gè)月。
住建部副部長(zhǎng)齊驥此前對(duì)高庫(kù)存的標(biāo)準(zhǔn)是“高于該城市單月銷售量的12-15倍,即高過1年到1年半的銷量”,若參照這一標(biāo)準(zhǔn),杭州已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“高庫(kù)存”警戒線。
與之前已經(jīng)取消或者放松限購(gòu)的城市相比,杭州樓市的庫(kù)存量壓力可以說是有過之而無(wú)不及。據(jù)統(tǒng)計(jì),濟(jì)南取消限購(gòu)之前的存銷比是15個(gè)月,蘇州樓市6月份的存銷比也只有14.9個(gè)月。這樣看來(lái),庫(kù)存量壓力更大的杭州,似乎更加沒有理由不調(diào)整限購(gòu)政策。因此杭州市政府決定松綁限購(gòu),雖然這次松綁是以區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的方式。
開發(fā)商現(xiàn)漲價(jià)沖動(dòng)
杭州限購(gòu)政策松綁后,不少投資客直言會(huì)出手,短期內(nèi)可能引發(fā)市場(chǎng)一波瘋狂浪潮。
“對(duì)之前大打價(jià)格戰(zhàn)的該區(qū)域開發(fā)商而言,確是一個(gè)利好消息。因?yàn)檎咚山?從微觀來(lái)看,可以讓之前沒資格買房子的不少人入市購(gòu)房?！惫捕Y告訴南都記者。
南都記者對(duì)比了已松綁限購(gòu)的城市,如天津、無(wú)錫、濟(jì)南等,銷量或多或少都有上升。中信證券的研究報(bào)告顯示,對(duì)南寧、寧波、天津等13個(gè)城市房?jī)r(jià)進(jìn)行研究,限購(gòu)執(zhí)行變化的后一周平均銷售面積,比變化前一周增長(zhǎng)約6.8%;限購(gòu)執(zhí)行變化后兩周的平均銷售面積,比變化前兩周平均增長(zhǎng)22.5%;政策變化后三周的平均銷售面積,比變化前三周平均增長(zhǎng)了39.0%。限購(gòu)執(zhí)行變化后四周平均銷售面積,比執(zhí)行變化前四周平均增長(zhǎng)了20 .5%。
南都記者了解到,杭州正式解禁首日,樓市火爆。杭州一知名豪華樓盤昨日一上午成交量達(dá)1.59億元。
而限購(gòu)松綁也立刻引起杭州開發(fā)商的連鎖反應(yīng),當(dāng)?shù)貥I(yè)界甚至盛傳開發(fā)商要調(diào)價(jià)。
南都記者昨日聯(lián)系杭州大型開發(fā)商綠城、萬(wàn)科、九龍倉(cāng)等,多認(rèn)為當(dāng)前屬敏感時(shí)節(jié),但銷售價(jià)格肯定會(huì)有調(diào)整,尤其是此前降價(jià)過猛的區(qū)域或樓盤,很可能暫時(shí)恢復(fù)信心,底氣上升。
寧波利時(shí)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李興軍告訴南都記者,房地產(chǎn)投資走勢(shì)跟政策、宏觀經(jīng)濟(jì)都有關(guān),松綁限購(gòu)對(duì)投資者來(lái)說無(wú)疑是顆定心丸。毋庸置疑,投資客的行為將會(huì)導(dǎo)致樓市供需變化,房?jī)r(jià)上漲的可能性極大。
不過,杭州透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛則告訴南都記者,政策不會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲,現(xiàn)在需要擔(dān)心的不是引發(fā)房?jī)r(jià)上漲,甚至有可能如果市場(chǎng)仍然得不到恢復(fù),應(yīng)該追加救市措施。
貨幣政策更關(guān)鍵
“今天的政策,事實(shí)上已經(jīng)太晚了。”丁建剛對(duì)南都記者表示,時(shí)至今日,松綁政策尺度已經(jīng)不重要,重要的是傳遞了一個(gè)政府信號(hào),政策總歸是給了市場(chǎng)一些信心,會(huì)刺激活躍度。
不過,這個(gè)信心能延續(xù)多久,還是未知數(shù)。世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞就認(rèn)為,觀望心態(tài)在短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng),導(dǎo)致大戶型銷量短期小幅上漲,但不會(huì)持續(xù)很久。市場(chǎng)只是釋放了前期被壓制的需求,但需求自身并沒有大幅增長(zhǎng),供過于求的主調(diào)沒變。從市場(chǎng)供應(yīng)目前以小戶型剛需盤為主的情況看,大戶型銷量的增加不能有效解決庫(kù)存問題。
中原地產(chǎn)、中投顧問等多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),松綁限購(gòu)還在其次,關(guān)鍵是貨幣政策的影響。若進(jìn)一步放松貨幣政策,讓銀行大力支持住房信貸,這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激將更加明顯。
“原本已經(jīng)有一套房的,想買第二、三套的,因?yàn)橄拶?gòu)的出臺(tái)而取消了購(gòu)買計(jì)劃。雖然現(xiàn)在限購(gòu)松綁了,可是銀行的貸款仍沒有放松,而這個(gè)問題也很關(guān)鍵?！崩钆d軍如是告訴南都記者。
[廣深觀察]樓市還要限購(gòu)多久?
“準(zhǔn)一線”城市杭州松綁限購(gòu)了,那么一線城市廣深呢?
雖然住建部早就強(qiáng)調(diào)“一線暫時(shí)堅(jiān)持限購(gòu)政策”,廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日也強(qiáng)調(diào),廣州仍繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策,政策目前沒有調(diào)整。不過,方圓地產(chǎn)透露稱,新房供應(yīng)充足、消化能力有限的廣州南沙區(qū)已經(jīng)躍躍欲試,目前正在申請(qǐng)放開限購(gòu),且本次考慮放開的并非只針對(duì)港澳人士,而是范圍更大的放開限購(gòu)。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志告訴南都記者,如果能落地,將對(duì)盤活南沙的存量房有較大幫助。
南都記者昨日聯(lián)系南沙不少大型開發(fā)商項(xiàng)目獲悉,并未收到相關(guān)消息,但也有樓盤銷售聲稱,可能9月份會(huì)出臺(tái)新政策,像增城、從化一樣,不限購(gòu)但限貸。
事實(shí)上,廣深開發(fā)商也早已為各種下跌數(shù)據(jù)發(fā)愁。廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,廣州全市網(wǎng)簽成交套數(shù)為31602套,同比下跌30%。截至7月20日,廣州商品住宅可售套數(shù)達(dá)61791套,總面積為844.55萬(wàn)平方米。按照上半年平均每月68萬(wàn)平方米的去化量計(jì)算,存量需要消化周期12.4個(gè)月,屬于偏長(zhǎng)的消化期。深圳市規(guī)劃土地委員會(huì)的數(shù)據(jù)則顯示,截至7月20日,深圳商品住宅可售套數(shù)35792套,大概需要14.2個(gè)月的消化期。由此可見,樓市的低迷使廣深樓市的去庫(kù)存壓力增大。
至于廣深等一線城市是否有松綁限購(gòu)的可能,不少社科院專家認(rèn)為目前一線城市房子供不應(yīng)求的情況還在持續(xù),不適合放松限購(gòu)。
(記者 陳琳琳 實(shí)習(xí)生 陳子君)
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