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商品房廣告虛假夸大；房屋面積含混不清，沒有國家監(jiān)測機構(gòu)的測量報告；開發(fā)商以種種借口拖延甚至拒絕辦理房產(chǎn)證……這些問題，在如今的商品房銷售中屢見不鮮。
3月13日，洛陽市房地產(chǎn)行業(yè)資深人士、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原銷售部經(jīng)理李先生向記者講述了房地產(chǎn)市場上存在的種種陷阱。
講述人:房地產(chǎn)行業(yè)資深人士李先生
涉及行業(yè):房地產(chǎn)業(yè)
從業(yè)時間:6年
揭發(fā)內(nèi)幕:房地產(chǎn)商如何設(shè)置陷阱，通過廣告、合同、計量方式等途徑，欺騙消費者
【陷阱之一】
樓盤廣告“太夸張”，買房時眼睛要擦亮
樓宇未成，廣告先行。有些開發(fā)商在廣告中宣稱所售房屋環(huán)境優(yōu)美，交通便利，配套設(shè)施完美，物業(yè)管理周全，但購房者入住后就會發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大相徑庭。
“地處偏遠地段就說成‘遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生’；處于郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)就說是‘回歸自然，享受田園風光’；緊臨鬧市則說成是‘坐擁城市繁華’；旁邊有條臭水溝也敢說成‘絕版水岸名邸，上風上水’?！崩钕壬f。
此外，還有一些開發(fā)商抓住購房者專業(yè)知識缺乏的漏洞，利用所謂的起步價、成本價、優(yōu)惠價等價格優(yōu)勢來誤導購房者。
上周，洛陽市民李小姐向本報反映，一家房地產(chǎn)商在洛陽推出20套特價房，“起步價在十五萬，我和朋友去了之后才發(fā)現(xiàn)是商業(yè)用房，不是住宅用房，產(chǎn)權(quán)只有四十年，水電、物業(yè)還比住宅用房高，不適合自己住。這些在廣告里都沒有說明，不少人從周邊縣、區(qū)趕來，結(jié)果白跑一趟?！?/p>
【陷阱之二】
預售合同別急著簽，簽了法律也不保護
對于商品房預售合同，李先生認為，個別房地產(chǎn)開發(fā)商在根本不具備銷售條件甚至在建設(shè)用地尚未動遷時就開始銷售商品房，與購房者簽訂《商品房認購書》、《購房意向協(xié)議書》等所謂的認購合同。
李先生說，這些合同往往都是由開發(fā)商事先擬好的，內(nèi)容簡單，定金數(shù)額卻很高。一旦開發(fā)商不能獲得銷售許可證，則雙方簽訂的此類協(xié)議就不具有法律效力，購房者不僅無法實現(xiàn)購房目的，還會遭受一定的經(jīng)濟損失。
“購房者最好不要和開發(fā)商簽訂預售合同，或者在簽合同前，到房管部門詢問，該樓盤是否獲得了正規(guī)的商品房預售證?！崩钕壬f。
自制銷售合同貓膩多
耽誤以后辦房本
家住洛陽市西工區(qū)的毛先生兩年前，從一個小開發(fā)商手里購買了一套房子。買房時，開發(fā)商和他簽訂了一份商品房購買合同，并信誓旦旦地說，保證能夠辦理房產(chǎn)證。然而，如今兩年多過去了，不僅沒拿到房產(chǎn)證，反而被告知連購買合同都不是正規(guī)的。
“由于一些開發(fā)商手續(xù)不全，很難拿到正規(guī)的商品房銷售合同，為了出售自己開發(fā)的房屋，就會選擇使用欺詐的方式，騙購房者簽訂自制合同。”李先生說。
據(jù)李先生介紹，開發(fā)商與購房者簽訂自制的銷售合同，主要是為了向購房者銷售以自用為目的自建或聯(lián)建的房屋、無法辦理合法手續(xù)的公房或本身不具有完全土地使用權(quán)、沒有規(guī)劃審批手續(xù)的房屋。
此外，開發(fā)商還會在自制銷售合同中，制定對雙方違約責任明顯不公的條款，加大分攤公用面積，不確定具體辦證時間，不明確辦證費用等，以“方便”逃脫辦證責任，少出辦證費用。
面積計算花樣多
贈送的面積本來就是你的
商品房銷售計量陷阱是在商品房銷售中最常見、種類最多的一種，其主要包括商品房銷售面積計算標準陷阱、商品房陽臺建筑面積計算陷阱、商品房建筑面積分攤陷阱、商品房建筑面積誤差陷阱四類。
“買46平米，送9平米一房變兩房?！笔忻裢跸壬蛴浾叻从痴f，“這是一家開發(fā)商的廣告語，可是我到樓盤一看，贈送面積是露臺、陽臺，但這些面積本來就不是應計算的面積，或者只能算一半的面積?！?/p>
“由于建筑面積的確定涉及許多因素，非專業(yè)人士很難搞清楚一套商品房的建筑面積到底是多少。”李先生分析認為，正是購房者缺乏商品房計量概念，才導致開發(fā)商有機可乘。
此外，開發(fā)商還會故意小幅度夸大建筑面積，在相關(guān)部門進行實地測量得出正確數(shù)據(jù)后，開發(fā)商則以差額較小為由，不再重新結(jié)算差價。
三招規(guī)避陷阱
發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時舉報
洛陽市工商局經(jīng)檢支隊一線執(zhí)法人員李瑋認為，應對商品房銷售中出現(xiàn)的以上各種“陷阱”，要做到以下三點：
1.購房者在選購商品房時，要保持一顆平常心，不要“貪小便宜”。商品房不會像普通商品那樣有真正的“跳樓價”，購房者不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳，而要多渠道搜集信息，比較篩選，去粗存精，并到現(xiàn)場察看核實，了解房屋現(xiàn)狀、周圍環(huán)境等情況，以防上當受騙。
2.購房者應盡量選擇信譽好的房地產(chǎn)交易代理機構(gòu)購房或者找律師陪購。房地產(chǎn)交易涉及建筑、金融、法律等多方面的專業(yè)知識，大多數(shù)購房者不可能掌握那么多的知識。所以應在律師或?qū)＜业闹笇沦彿浚蛘咄ㄟ^委托信譽好的交易代理機構(gòu)來進行房地產(chǎn)交易，同時，購房者要嚴把售房合同關(guān)。
3.購房者在購房過程中一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商出現(xiàn)違規(guī)行為，或所購房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題等，要及時通過12315、信函、來人等方式向工商部門申訴或舉報。
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