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　　9月18日（農(nóng)歷八月十八）是每年的錢塘江大潮日，今年的這一天，頗似潮水高漲的杭州樓市來了個(gè)緊急剎車。

　　當(dāng)日晚間，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局宣布，自9月19日起，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。

　　杭州政府此舉，被地產(chǎn)圈人士稱為“限外令”，目標(biāo)非常明確，緩解G20之后外地投資客涌入導(dǎo)致的搶房熱。

　　外地人是杭州當(dāng)下購房主力。透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，杭州樓市外地購房群體占比不斷攀升，G20之后一周，外地人的購買比例達(dá)39.3%，其中25.4%的外來購房者購買了兩套及兩套以上的商品房。值得一提的是，在杭州之前，蘇州、廈門分別在8月12日和9月5日出臺了相關(guān)限購政策。

　　在新政出臺前，杭州市房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月18日當(dāng)天，杭州的新房和二手房的成交量達(dá)到5105套，創(chuàng)歷史新高。

　　在浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛看來，杭州目前的限購政策，一是調(diào)控市場急劇升溫面臨的失序局面。二是限購政策并非如2011年對外地人的禁購政策。而是外地人可以購買一套，限制投資性的多套。這一政策出臺后，對市場會有適度降溫的作用。

　　兩小時(shí)售罄

　　強(qiáng)臺風(fēng)“莫蘭蒂”已經(jīng)登陸，但在杭州市中心的各個(gè)角落，房產(chǎn)公司幾乎成了唯一拒絕在臺風(fēng)天放工的行業(yè)。

　　9月16日清晨6點(diǎn)，3000名購房者出現(xiàn)在杭州東北部的廣廈天都城售樓處，讓開發(fā)商3300平方米的超大售樓處顯得格外擁擠。座位上，購房者的表情隨著售樓處的變化而變化：忽而喜形于色，忽而情緒激動。

　　在放盤的兩小時(shí)之內(nèi)，376套房源售罄，現(xiàn)場很多購房者都不愿離去，一邊抱怨一邊拉著售樓員打聽下期開盤的情況。這個(gè)立項(xiàng)10余年的項(xiàng)目，此次的銷售均價(jià)超過了1萬元/平方米，幾個(gè)月前，它的價(jià)格是6000元/平方米。

　　近兩個(gè)月，作為全國風(fēng)向標(biāo)的京滬深房地產(chǎn)市場，今年9月的房價(jià)已創(chuàng)歷史新高。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2014年末相比，目前深圳、北京和上海二手房價(jià)漲幅分別為66%、48%和39%。在2016年樓市火爆的二線城市中，已有廈門、合肥、南京等先后出臺限購、限貸政策，試圖給樓市降溫。

　　具體就杭州而言，進(jìn)入8月，杭州主城區(qū)的新房全部上調(diào)價(jià)格，其中單價(jià)漲幅最多已達(dá)萬元，多數(shù)新盤捂盤惜售。

　　除了G20效應(yīng)，還有對亞運(yùn)會的預(yù)期和潛在的價(jià)值洼地……不管多少人唱衰，杭州房價(jià)仍舊不斷上漲。

　　9月12日，杭州樓市價(jià)格網(wǎng)上，集中出現(xiàn)了58個(gè)樓盤共74條信息的房價(jià)調(diào)整公示（8月以來申請的所有房價(jià)公示），公示的內(nèi)容基本相同，即上調(diào)售價(jià)。

　　同是9月12日，封盤兩個(gè)月的“融科東南?！敝匦麻_盤，該樓盤位于杭州蕭山區(qū)，地段很偏，成交均價(jià)從9500元/平方米跳到了1.6萬元/平方米，漲幅60%。第二天，該盤又把備案價(jià)格調(diào)到了2.8萬元/平方米。位于錢江世紀(jì)城的綠地旭輝城，2015年的價(jià)格在2萬元左右每平方米，現(xiàn)在的在售價(jià)格為4萬元左右每平方米。

　　網(wǎng)簽系統(tǒng)癱瘓

　　在張立剛的印象中，這一波的杭州樓市行情，是慢牛之后又驟然而至的。

　　張立剛是杭州城北一家開發(fā)商在售樓盤的銷售經(jīng)理，春節(jié)過后，“還沒來得及籌劃新一輪的廣告怎么打，客戶就一撥撥上門了”。此后，杭州樓市逐步升溫，8月開始全線上漲。

　　這一波購房熱潮中，杭州各個(gè)板塊的投資客都在增加。最為明顯的是城東新城和錢江世紀(jì)城這兩個(gè)區(qū)域，投資客比例超過了50%，光是外地的投資客就超過30%。

　　9月17日，位于錢江世紀(jì)城的恒基旭輝府在售樓處掛出了巨大橫幅，“歡迎溫州、上海、南京的看房團(tuán)”。除了長三角的投資客，來自北京和廣州等地的投資客也加入了戰(zhàn)局。

　　透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，杭州樓市的外來購房群體增長較快，整體比例不斷攀升，8月份外來的購房比例已達(dá)到33.8%。G20之后的一周，外地人的購買比例達(dá)到了39.3%，外地購房者的來源地亦進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　張立剛說，這一撥的外地投資人，主力并非來自溫州，而是上海。

　　張立剛坦言自己更喜歡來自上海的客戶，“素質(zhì)更高，更有目的性，有些人開著車帶著朋友一起來掃貨，也有的人坐著高鐵來，上午來晚上走，看得快、出手更快，一介紹就明白。基本都是首次在杭州購房，小戶型如90平方米的比較受追捧?！?/p>

　　盡管規(guī)模數(shù)量不如來自上海的投資客，但溫州看房團(tuán)的身影并沒有消失。中秋期間，來自溫州的某個(gè)看房團(tuán)，一口氣在濱江地區(qū)買下了100套房，給當(dāng)?shù)氐匿N售市場帶來巨大震動。

　　9月18日晚間，為了趕在限購前夕完成簽約，開發(fā)商連夜組織購房者簽約，網(wǎng)簽系統(tǒng)一度癱瘓。而據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，對于無法趕到杭州的外地客戶，甚至有開發(fā)商的銷售人員拿著POS機(jī)，趕到上海讓客戶刷卡。

　　杭州樓市背后是整個(gè)地區(qū)持續(xù)火爆的市場。在土地市場上，杭州2016年1-8月的土地出讓金已經(jīng)高達(dá)1057.1億元，同比上漲210%。在成交的土地中，單宗土地超過10億元的地塊達(dá)33宗，占到全國的接近10%，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)7宗，溢價(jià)率超過50%的達(dá)21宗。

　　存銷比持續(xù)下滑的態(tài)勢較為明顯。2014年6月，杭州樓市存銷比為26個(gè)月，屬于樓市調(diào)整周期中的高水平。隨后該曲線持續(xù)下滑。到了今年7月份，存銷比跌至6個(gè)月，8月下跌至5.2個(gè)月。

　　失落的購房者

　　9月17日晚，周軍很失落，最后時(shí)刻，他沒有拿下一套二手房。周軍今年35歲，目前是杭州一家金融機(jī)構(gòu)的高管，手頭有三套房，最近一套是春節(jié)后購買的。

　　當(dāng)天下班后，周軍帶著老婆前往杭州九堡地區(qū)的遠(yuǎn)洋心里小區(qū)。此前中介帶他見過一次房東，90平方米的房子，房東要價(jià)218萬元。這天晚上，他決定簽約，到現(xiàn)場后，房東直接加價(jià)30萬元到248萬元，少了不簽。

　　周軍對房東加價(jià)有準(zhǔn)備，但他的心理上線是加10萬。連抽兩根煙后，他決定放棄這套房。

　　盡管沒有買成房，但這兩個(gè)月來，他已經(jīng)勸說身邊的4位朋友買了房，其中包括一位孩子剛從大學(xué)畢業(yè)的老家親戚。親戚最后在九堡地區(qū)買了一套房，周軍全程陪同。一個(gè)月后，這套房的均價(jià)漲了6000元。9月18日晚上，他接到了親戚從老家桐鄉(xiāng)打來的電話，表示感謝，“哪天回老家要請你吃飯”。

　　讓周軍遺憾的不是被加價(jià)，而是“滿倉踏空”的失落感。他手頭有現(xiàn)金140余萬元，“錢放在手里，如果不立馬換成房子，心里不踏實(shí)”。

　　對于杭州白領(lǐng)王濤而言，這個(gè)九月對他注定是一個(gè)難熬的季節(jié)。王濤從7月開始看房，越看心里越發(fā)毛，9月18日，他最終選擇了放棄，“現(xiàn)在上漲的趨勢讓人根本就喘不過氣來，爸媽一輩子攢了幾十萬元，一個(gè)禮拜內(nèi)就可能完全蒸發(fā)了” 。

　　誰能想到，對開發(fā)商來說，行情太好也不全是好事兒。

　　9月14日，杭州市房管局作出決定，對九龍倉瓏璽警告通知，要求該項(xiàng)目7個(gè)工作日一次性開盤，10個(gè)工作日做書面整改報(bào)告。此前的今年7月，該樓盤有客戶繳納了10萬元認(rèn)籌金，因?yàn)榉績r(jià)迅速上漲，項(xiàng)目一直不開盤，被購房者共同向主管部門舉報(bào)。

　　杭州另一家開放商在今年8月計(jì)劃漲價(jià)，有營銷人員趕在漲價(jià)前積極賣房，后被開發(fā)商辭退，原因是房子賣得太快。

　　這輪樓市上漲，與眾籌買房、理財(cái)資金，以及首付貸等金融杠桿進(jìn)入樓市也不無關(guān)系。

　　在杭州已經(jīng)有一套房的夏一樹，近期與幾位朋友以眾籌的方式又買了一套房。

　　A股18家上市銀行半年報(bào)顯示，18家上市銀行上半年新增房貸2萬億元，占同期新增貸款額度的45.46%。

　　《人民日報(bào)》在9月12日的文章中稱，長期來看，投機(jī)炒作帶來的“高燒”難以持續(xù)，樓市重新回歸理性健康發(fā)展仍是大概率事件。