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　　今年上半年，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。3、5、6月份全市商品房銷售面積均超過100萬m2，5月份更是以127.32萬m2的銷量創(chuàng)出了商品房銷售歷史上“紅五月”的銷售紀(jì)錄。

　　昨日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開“2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析新聞發(fā)布會(huì)”，公布了鄭州市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示：上半年，商品住房累計(jì)銷售347.66萬m2，同比增長(zhǎng)45.98%，市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)；均價(jià)也比一季度漲了327元/m2，不過庫存壓力不減，仍可售近8個(gè)月。

　　量?jī)r(jià)齊飄紅

　　商住房銷量上漲近五成，均價(jià)比一季度漲327元/m2

　　數(shù)據(jù)顯示：1-6月份，市區(qū)商品房銷售396.32萬m2，同比增長(zhǎng)24.94%；商品住房銷售347.66萬m2，同比增長(zhǎng)45.98%。

　　而房?jī)r(jià)也不甘落后，今年上半年，商品住房銷售均價(jià)為6284元/㎡，而一季度為5957/㎡，漲了327元/㎡。

　　不過從整個(gè)上半年來看，市區(qū)商品住房銷售均價(jià)與去年同期相比微漲15元/㎡。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)看，鄭州1-6月份的環(huán)比增幅分別為-0.3%、-0.1%、-0.2%、-0.1%、0、0，新建商品住宅價(jià)格基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　二手房方面，上半年，全市二手住房累計(jì)成交83.25萬㎡，同比下降8.63%，平均成交價(jià)格為4429元/㎡； 市區(qū)二手住房平均成交價(jià)格為5227元/㎡。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，加上城中村拆遷改造的完成，房租的價(jià)格也是水漲船高，6月份和1月份相比，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲10%，住宅租賃價(jià)格平均上漲20%。

　　土地市場(chǎng)也不再冷清，1-6月份，鄭州市新增建設(shè)用地40.67萬m2、存量建設(shè)用地195.60萬m2。

　　庫存壓力大

　　商品住房庫存可售近8個(gè)月 

　　今年上半年良好的銷售態(tài)勢(shì)，可以讓開發(fā)商松一口氣。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年3、5、6月份全市的商品房銷售面積均超過100萬㎡，基本恢復(fù)到住房限購(gòu)之前的水平，特別是5月份商品住房銷量達(dá)到118.58萬m2，創(chuàng)出了鄭州市商品房銷售歷史上“紅五月”的銷量紀(jì)錄。

　　開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心有所增強(qiáng)，推盤速度也開始明顯加快。上半年全市商品房單月投放量從3月份的85.39萬㎡迅速提升至4月份的197.58萬㎡、5月份的204.61萬㎡，6月份雖有減少，但仍達(dá)到了159.49萬㎡。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)葉琦在會(huì)上表示，開發(fā)商推盤速度明顯加快，商品房累計(jì)可售面積出現(xiàn)反彈。一季度全市商品房供銷比為0.82∶1，二季度的供銷比為1.36∶1，發(fā)生較大變化，“4～6月份全市的商品房月度供應(yīng)量都在150萬m2以上，供應(yīng)量的增加給購(gòu)房者更多的選擇余地，也促進(jìn)了銷量的增加?！?/p>

　　6月底與3月底相比，商品房累計(jì)可售庫存增加138.43萬㎡，其中商品住房累計(jì)可售面積增加107.56萬㎡。若按上半年月度銷售均量計(jì)算，目前市區(qū)商品房累計(jì)庫存面積可售11.5個(gè)月，商品住房可售近8個(gè)月，庫存壓力依然較大。

　　變化

　　剛需同比增加一倍，改善型需求有望入市

　　本輪調(diào)控政策，最需要保證的就是剛需一族的利益，剛需一族的大量入市，支撐了上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅火現(xiàn)狀。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，市區(qū)套型面積在90㎡以下的商品住房銷售22318套，同比增長(zhǎng)108.56%。在住房結(jié)構(gòu)上，更是占到商品住房銷售總套數(shù)的 59.56%，占比較去年同期提高12.95個(gè)百分點(diǎn)，特別是適合自住型需求的80-90㎡商品住房的銷量占比達(dá)到33.44%，較去年同期提高9.56 個(gè)百分點(diǎn)。

　　葉琦預(yù)計(jì)，隨著央行接連下調(diào)存貸款利率，降息對(duì)購(gòu)房者的影響，心理預(yù)期遠(yuǎn)大于月供減少的實(shí)質(zhì)效應(yīng)。心理預(yù)期的改變，使一些繼續(xù)觀望購(gòu)房者加快了入市的步伐，下半年不僅僅是剛性需求，一些改善性需求也有望進(jìn)入市場(chǎng)。

　　不過他說，目前全國(guó)樓市普遍出現(xiàn)成交量增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)上揚(yáng)，不排除國(guó)家出臺(tái)新的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

　　建議

　　購(gòu)房者不要抱著抄底和投機(jī)的心態(tài)

　　“雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)年內(nèi)大幅反彈的可能性不大，但時(shí)隔不足一個(gè)月的兩次降息，預(yù)示了房?jī)r(jià)基本不會(huì)繼續(xù)下跌?！比~琦表示，同時(shí)，市場(chǎng)成交量的持續(xù)回升，將緩解開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面，房?jī)r(jià)下降的動(dòng)力會(huì)逐步消失，開發(fā)商的漲價(jià)動(dòng)力漸強(qiáng)，量升價(jià)漲的矛盾將逐步顯現(xiàn)。

　　他說，國(guó)家繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格的調(diào)控政策，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)和低品質(zhì)項(xiàng)目仍會(huì)面臨資金緊張的困境。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)采取以價(jià)換量的策略，要充分意識(shí)到剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)的敏感度及承受度，保持房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定。

　　同時(shí)他還建議購(gòu)房者，今年國(guó)家的政策傾斜，對(duì)于首次置業(yè)者是一個(gè)利好。目前樓市供應(yīng)量較大，可供選擇的房源較多，購(gòu)房者有很大的主導(dǎo)權(quán)。但不要抱著抄底和投機(jī)的心態(tài)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)多加關(guān)注，根據(jù)自身情況合理置業(yè)。

　　(河南商報(bào)記者 訾利利 實(shí)習(xí)生 萬志云)

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