魯商置業(yè)：低估明確 優(yōu)質(zhì)資源2012年步入結(jié)算期
預(yù)計(jì)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額24億元左右，同比下滑11%。銷售下滑原因：1)受行業(yè)調(diào)控和項(xiàng)目定位等多方面原因，1-4 月公司銷售情況較為慘淡；2)5-6 月隨著市場(chǎng)回暖公司項(xiàng)目銷售有所好轉(zhuǎn)，但整體上應(yīng)對(duì)回暖準(zhǔn)備不足，新推盤(pán)較少，以存貨和加推形式體現(xiàn)。
預(yù)計(jì)12 年可售量為130 億左右，新推盤(pán)節(jié)奏上下半年呈現(xiàn)3:7 分布?？墒劢Y(jié)構(gòu)為100 億新推盤(pán)和30 億存貨，上下半年推盤(pán)分別為3:7。。預(yù)計(jì)12 年實(shí)現(xiàn)65 億銷售金額，同比增速在3.5%左右。65 億銷售對(duì)應(yīng)的50%整體去化率，同比11 年60%有所下調(diào)：1)推盤(pán)集中在3季度后，銷售周期短；2)松江新城等超大盤(pán)項(xiàng)目去化壓力相對(duì)較高。
高盈利項(xiàng)目青島魯商首府進(jìn)入結(jié)算季，12 年盈利確定性高。項(xiàng)目一期將在今年4 季度結(jié)算，盈利能力強(qiáng)，估算毛利率約50%，對(duì)應(yīng)11年末22 億的預(yù)售款余額，是12 年盈利增長(zhǎng)主要來(lái)源。
現(xiàn)有權(quán)益未結(jié)儲(chǔ)備680 萬(wàn)方，上半年未出手拿地?，F(xiàn)有儲(chǔ)備有33.6%位于青島和濟(jì)南，大多為通過(guò)城市綜合體模式獲取的核心地段高盈利項(xiàng)目，拿地方面高杠桿和超大盤(pán)項(xiàng)目的低周轉(zhuǎn)制約了公司拿地步伐。
1 季末現(xiàn)金13.9 億，資產(chǎn)負(fù)債率92%，真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率66%，凈負(fù)債率121%，杠桿比率有所下降。高財(cái)務(wù)杠桿是借殼公司在上市后無(wú)融資渠道拓展的必然結(jié)果，而在大股東的支持下公司財(cái)務(wù)非常安全。
維持12-13 年EPS0.46、0.60 元預(yù)判；NAV10.20 元，折價(jià)幅度大；1季末預(yù)售款已鎖定全年業(yè)績(jī)。公司優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資源奠定強(qiáng)盈利的基礎(chǔ)，成熟綜合體開(kāi)發(fā)模式也會(huì)在未來(lái)業(yè)績(jī)中得到逐步體現(xiàn)，12年將迎來(lái)青島魯商首府的首期結(jié)算，低迷已久的業(yè)績(jī)可逐步開(kāi)始釋放。給予增持評(píng)級(jí)，目前價(jià)格具有強(qiáng)吸引力，目標(biāo)價(jià)6.0 元。
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