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　　分化依舊是今年中國樓市的主題，性價比將成為大小樓盤競爭的主要準則。2014年上半年，市場格局變化之快，多數(shù)企業(yè)始料未及。幾家企業(yè)所推出的各類排行榜在共同表明：鄭州樓市已現(xiàn)分化趨勢，強者更強，弱者更弱，市場日趨理性。

　　市場內(nèi)生調(diào)整需求 出現(xiàn)分化態(tài)勢

　　2014年的樓市果然出現(xiàn)了分化端倪。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1~6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42019億元，同比名義增長14.1%，增速比1~5月份回落0.6個百分點。其中，住宅投資28689億元，增長13.7%，增速回落0.9個百分點。在商品房銷售和待售方面，1~6月份，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，商品房銷售額31133億元，下降6.7%。由此可見，上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售均出現(xiàn)了回落的態(tài)勢。

　　7月16日的國務院新聞辦新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長盛來運解釋，不同地區(qū)的房價走勢分化已現(xiàn)，二三線城市房價已出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，東部地區(qū)商品房銷售面積22630萬平方米，同比下降13.3%;銷售額18051億元，下降14.0%，降幅收窄0.7個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積12987萬平方米，增長1.8%;銷售額6511億元，增長5.7%，增速提高2.5個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積12747萬平方米，增長1.4%;銷售額6571億元，增長5.5%，增速提高3.7個百分點。

　　盛來運認為，出現(xiàn)這種情況主要有兩方面原因：一方面是去年同比基數(shù)較高。

　　今年的1~6月份房地產(chǎn)銷售面積為4.8萬億平方米，去年同期基數(shù)5.1萬億，且去年上半年增速近30%，在高基數(shù)的情況下出現(xiàn)回落是正常的。另一方面是市場自身的內(nèi)生調(diào)整需要，上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回落也是一種向理性回歸的正常反應。

　　上半年量跌價漲 市場集中度提高

　　相比于國內(nèi)其他城市，鄭州市場的表現(xiàn)依然相對較好。

　　同致行鄭州公司提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年鄭州市場商品房備案銷售350萬㎡，同比下滑近三成，銷售均價9906元/㎡，同比仍大幅上漲16%，并沒有因為銷售量的下行而價格下滑。

　　有其他數(shù)據(jù)也顯示，鄭州2014年上半年住宅成交量回落，與全國絕大多數(shù)城市類似;但同比2013年上半年成交量，降幅略高于中部省會城市，低于一線城市與華東區(qū)域城市?？梢?，經(jīng)過半年多的運行，鄭州樓市已現(xiàn)分化態(tài)勢。

　　實際上，分化現(xiàn)象在房企之間也同樣存在。鄭州市場上，不同項目的銷售結(jié)果差別極大，無論定位剛需還是改善，住宅還是商辦，有開盤即清盤的項目，也有開盤去化率僅百分之十幾的項目;有頻頻出手拿地的房企，也有資金緊張不得不尋求聯(lián)合開發(fā)項目的房企。

　　隨著房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，購房者對于開發(fā)商的綜合實力、后期物業(yè)管理、園林規(guī)劃等要求越發(fā)嚴格，一線實力房企越發(fā)受到市場歡迎，中小房企遭到一定沖擊，開發(fā)商強者恒強的局面更明顯。萬科、保利、雅居樂等一線房企項目頻頻熱銷全城，而一些小型開發(fā)商銷售壓力加大，不少項目選擇以價換量。

　　同致行鄭州公司技術(shù)總監(jiān)曹慶偉認為，在目前銀行信貸緊縮的市場背景下，過去那些激進擴張型的房企有可能還會面臨資金面緊張的危機，在此輪市場大洗牌過程中有可能會面臨被收購或消失的風險。而龍頭房企與普通房企之間已呈現(xiàn)出進一步“分化”的特征，這樣的特征在市場低迷期尤為明顯，市場集中度進一步提高，并且將助推房企新格局的形成。

　　2014下半年市場去化壓力加大 房企洗牌將近

　　但在曹慶偉看來，對于房企來講，2014年上半年的市場“分化”格局并不是終點，2014年下半年及未來幾年，房地產(chǎn)市場格局仍然面臨重新洗牌的可能性。業(yè)內(nèi)普遍認同此觀點。

　　對于部分龍頭房企來講，除了通過傳統(tǒng)的銷售業(yè)績“內(nèi)生式”增長提升規(guī)模之外，還可通過并購等方式進行“外延式”增長。而受信貸影響嚴重的中小企業(yè)可能面臨更多的債務違約的市場風險。短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決，這些企業(yè)或出現(xiàn)債務違約風險，這無疑增加了市場格局之間的不確定性。

　　值得注意的是，目前鄭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了去化壓力問題。僅同致行鄭州的數(shù)據(jù)顯示，以2010年底為基底，鄭州市商品房庫存截至2014年6月達到1013.18萬㎡，庫存壓力上漲明顯。2014年上半年房地產(chǎn)商品房市場整體表現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，尤其是6月份供應量更是超過了銷售量67.02萬㎡，導致庫存上漲明顯。2014年房地產(chǎn)政策撲朔迷離，銀行信貸更是收緊明顯，去化難以與去年相比，預計未來跑量去庫存仍將是市場主流。

　　盡管諸多業(yè)內(nèi)人士看冷當下市場，但上半年鄭州土地市場還是可以讓開發(fā)商欣喜的。從上半年鄭州土地市場交易的數(shù)據(jù)來看，無論是地王還是熱門地塊，很多地塊的競得者是業(yè)內(nèi)的“新人”。為此，河南嘉億房地產(chǎn)集團有限公司董事、總裁馮愛萍就說，“新人”不斷高價搶地，說明外界對樓市很看好，也說明未來鄭州樓市房價還會穩(wěn)步上漲。

　　同時，國內(nèi)知名房企在鄭州拿地動向可謂四面開花，城區(qū)內(nèi)的城中村改造項目已基本被瓜分完畢。三環(huán)外熱點主要集中在新興區(qū)域市場，如連霍以北板塊的城中村改造項目、高新區(qū)、集萬千寵愛于一身的航空港區(qū)、跟隨鄭東新區(qū)擴圍而迅速發(fā)展的中牟板塊及市場逐漸發(fā)力的二七新城等，他們都具備規(guī)劃好、土地資源豐富、發(fā)展空間較大的優(yōu)勢。

　　可以肯定的是，鄭州未來的城鎮(zhèn)化建設，必將在這場分化中更加科學、更加理性。