[摘要] 相比2013年樓市的繁榮景象，2014年伊始，房地產市場似乎已被陰霾籠罩。至于協(xié)同調節(jié)，仇保興表示，政府工作報告中“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”也是在執(zhí)行這一層調控思路。
相比2013年樓市的繁榮景象，2014年伊始，房地產市場似乎已被陰霾籠罩。繼杭州部分樓盤降價、興業(yè)銀行停辦房地產夾層融資業(yè)務之后，浙江奉化頭號開發(fā)商興潤置業(yè)因資金鏈斷裂轟然倒下，最為堅挺的一線城市，其二手房交易量也開始大幅下滑，市場“拐點”似乎真的就要到來。
實際上，在接連爆出不利因素后，市場看空樓市的情緒確實開始增加。對于今年的房地產市場，近期大部分業(yè)內人士的看法卻基本一致，相比去年市場肯定會降溫，但在城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略不變、基本面平穩(wěn)的情況下，京滬等一線城市的房價還會小幅上漲；部分庫存量較大的三線、四線城市今年可能會遇到一些困難，下半年出現(xiàn)降價促銷的可能性很大；而其它城市還要看今年的供需情況，至于一些人所說的“崩盤”則肯定不會發(fā)生。
同時，今年“兩會”期間透露出的調控思路和此后政府的實際動作，均釋放了積極的信號，并顯示出政府調控思路的日益成熟，“一刀切”的情況基本不會再出現(xiàn)，而這顯然有利于房地產市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。
三類調控穩(wěn)市場
在今年的“兩會”上，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時透露出的“雙向調控”一詞，曾引發(fā)市場諸多猜測。
對此，全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興表示，住建部已經明確了今年的調控思路，即雙向調節(jié)、分類調節(jié)、協(xié)同調節(jié)三項內容。其中姜偉新透露的“雙向調控”實質上就是三個調控思路中的雙向調節(jié)。
“‘雙向調節(jié)’其實就是供需的雙向調節(jié)。對于供需關系緊張、房價上漲壓力大的城市，不僅要增加供應，也要控制需求，特別是投機性需求?！背鸨Ｅd稱。
對于抑制投機性需求的重要性，仇保興特別指出，“投資比較瘋狂的情況下，需求是無限膨脹的?，F(xiàn)在社會上流傳一句話，在北京、上海，買對了一套房，生活質量拉開一個檔次，買對了兩套房，拉開兩個檔次。這種經驗實際上是非常有害的，我們不靠創(chuàng)業(yè)致富，不靠勤勞致富，靠買對房就能致富，代替幾十年辛苦勞動，這樣的社會不可能公平。出現(xiàn)這種情況一方面是我們社會的投資渠道比較窄，只有房地產能夠保持增值；另一方面，這也是推動泡沫不斷增長的動力。國際經驗表明，房價上漲過快，基本上都是由于投機購房造成的，這件事情在日本是有教訓的”。
而分類調節(jié)的辦法則是指能局部調整的，就不要整體調整，調整手段對整體影響越小越好；能夠用經濟手段調整的，就不要用行政手段調整，行政手段越少越好；能夠由城市政府調整的，就不要由中央政府代替，越是基層能夠主動調節(jié)的，越要納入基層政府調節(jié)。
“早前中央沒有對溫州等地放開限購進行阻攔，包括近期融資方面的放開，實際上都是在執(zhí)行分類調節(jié)?！庇袠I(yè)內人士這樣告訴記者。
至于協(xié)同調節(jié)，仇保興表示，政府工作報告中“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”也是在執(zhí)行這一層調控思路。
他表示，一個健康的城鎮(zhèn)化過程是人民對城市空間公平占有的過程。如果公平占有這一點做不到，社會公平就很難樹立。加大棚戶區(qū)改造力度，游離于增加供給，平抑房價；增加共有產權住房供應，不僅減少了地方政府的資金壓力，更重要的是擴大了民眾參與度，強化監(jiān)督，而這也是對市場機制的一個重要補充。
房地產調控市場化
實際上，中央對房地產市場的政策思路和管理方式的轉變，也體現(xiàn)在了近期的資本市場上，房地產調控歸位市場化的趨勢變得越來越明顯。
2010年4月份，國務院下發(fā)通知，要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。此后，雖然監(jiān)管部門并沒有下發(fā)正式的文件，但證監(jiān)會實質上全面暫停了上市房企再融資的審批。包括萬科、招商地產等A股龍頭不得不想盡各種辦法尋求獲得海外融資的機會，房企通過信托等方式融資的利率也是不斷創(chuàng)出新高。
四年后，這一情況終于出現(xiàn)好轉。
3月4日，萬科在一年之前提出的B轉H計劃正式獲得審批通過。其公告顯示，證監(jiān)會根據(jù)有關規(guī)定對萬科提交的《萬科企業(yè)股份有限公司關于境內上市外資股轉換上市地以介紹方式在香港聯(lián)合交易所股份有限公司主板上市及掛牌交易的申請報告》及相關文件進行了審核，批復核準公司將現(xiàn)有的境內上市外資股轉為境外上市外資股到香港交易所主板上市。此前，由于中集集團B轉H計劃從受理到審批只花了29天的時間，萬科B轉H計劃遲遲未獲批準，一直被認為是政府對房企融資監(jiān)管的進一步收緊。
隨后的3月17日晚間，停牌近9個月的金豐投資宣布，公司擬通過資產置換和發(fā)行股份購買資產方式進行重組，擬注入資產為綠地集團100%股權，預估值達655億元，成為A股歷史上最大規(guī)模的借殼方案。
至此，市場已經明顯嗅到房地產再融資開閘的跡象。而3月20日，中茵股份和天?；ǘㄏ蛟霭l(fā)的獲批也使得此前市場對于再融資開閘的期待變?yōu)楝F(xiàn)實。
根據(jù)中茵股份發(fā)布的公告顯示，公司擬以不低于9.53元/股的價格，非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元，用于子公司旗下一項目開發(fā)運營；而天保基建擬以不低于4.48元/股的發(fā)行價格，發(fā)行股份數(shù)量不超過3.46億股，募集資金15.5億元建設三個房地產項目并補充流動資金。
由于上述兩家房企定向增發(fā)所募資的投向均明確涉及商品住宅業(yè)務,因此這也意味著A股房企再融資的正式開閘。暫停A股房企再融資作為過去幾年樓市調控組合拳中的重要一環(huán)，可以說已經正式退出。
對此，國泰君安在報告中指出，上市房企再融資實質性開閘，意味著房地產調控方式逐漸向市場化方向轉變，強制性行政手段調控可能逐漸淡化。目前國家對房地產調控的政策思路是一方面通過增加住宅土地供應、優(yōu)質房企資本市場融資開閘、共有產權房等多樣化方式，積極增加市場供給能力，另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機性購房需求,使市場供求關系逐步恢復平衡，之后強制性的行政調控手段可能逐漸淡化。
中信建設認為，兩家公司此次再融資獲批對于房地產板塊信號意義重大，過去資本市場市場化機制被行政手段制約的因素將得以消除。
瑞銀證券則指出，再融資的開放，將明顯改善房地產行業(yè)的資金面。股權融資能使開發(fā)商具有更好的資金狀況，凈負債率將顯著下降。同時，債券市場融資的大門也可能向A股開發(fā)商放開，這將意味著開發(fā)商將獲得更加穩(wěn)定和低成本的資金來源。更為重要的是，資金松緊變化對房地產行業(yè)資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場對行業(yè)現(xiàn)金流狀況的過度悲觀猜測。
市場走勢預期平穩(wěn)
不過，A股再融資的開閘除了對少數(shù)地產公司有所幫助之外，對更多的中小地產來說，實際的作用并不大，畢竟國內上市房企只有約100家，但全國的開發(fā)商數(shù)量則高達數(shù)萬家。
同時，由于商業(yè)銀行利用“表內”資金對房企放貸基本實行名單制，因此，除了大型品牌房企之外，中小開發(fā)商很難從銀行拿到低息貸款，大多數(shù)還是從信托等機構拆借利息較高的資金，這樣一旦出現(xiàn)銷售不暢的情況，較高的資金成本很可能會拖垮這些企業(yè)。
國際評級機構惠譽也認為，興潤置業(yè)資金鏈斷裂一事，在行業(yè)中具有典型性，未來可以能出現(xiàn)更多的違約事件，但僅限于小規(guī)模公司。
而對于大型龍頭房企來說，目前也仍然存在諸多問題，中國房地產測評中心的報告顯示，2012年以來，房地產開發(fā)企業(yè)存貨水平不斷刷新歷史高位，2013年500強房地產開發(fā)企業(yè)存貨增長率為19.63%，基本與2012年持平，存貨總價值繼續(xù)攀升。
一方面地價不斷上漲造成新增項目庫存價格上升，但存貨面積增長速度有所落。因此，大部分開發(fā)企業(yè)維持著兩年左右的庫存水平，去化壓力仍屬正常范圍并未有大幅提升。另一方面，2012年以來市場需求集中于首次和改善置業(yè)類型，144平米以上大戶型產品持續(xù)滯銷。而三線、四線城市由于出現(xiàn)供過于求的局面，2013年以來庫存和去化時間雙雙攀升，去化壓力較大。部分企業(yè)由于保有與市場需求不匹配的產品或城市布局不合理，導致去化速度較慢，企業(yè)存貨壓力亟待緩解。
同時，作為資金密集型行業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)風險管理向來是企業(yè)發(fā)展的關鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速發(fā)展，因此500強房地產開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。短期償債指標方面，2013年，500強房地產開發(fā)企業(yè)流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99%；現(xiàn)金流動負債比率均值為-5.67%，而該指標2012年均值為14.90%。長期償債指標方面，2013年500強房地產開發(fā)企業(yè)凈負債率和資產負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%?？梢哉f，在目前總體流動性偏緊的背景下，杠桿率的提升便意味著風險的積聚。
而根據(jù)目前的市場情況看，雖然存在諸多問題，但2014年的樓市仍將以穩(wěn)定為主。
對于市場頗為擔心的三線、四線城市，任志強表示，從今年1月份、2月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，東、中、西三個區(qū)域中，中部地區(qū)的房地產銷售增長速度最快，東部地區(qū)下降最快，后者是大中城市占多數(shù)，前者則是二線、三線城市和三線、四線城市占多數(shù)，卻仍然保持最高的增長率，因此看不出二線、三線城市的房地產市場會出現(xiàn)急劇下滑和惡化的情況。
綠地集團董事長張玉良則認為，在當前中國宏觀經濟向好的背景下，中國的房地產市場不會出現(xiàn)崩盤，并且在未來5年-8年時間里仍將健康發(fā)展。
不過，張玉良也指出，目前少數(shù)城市，少數(shù)的房企出現(xiàn)了不少的問題，這些問題都不容忽視。他認為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，的產業(yè)聚集度和各種資源的聚集度仍在加強，人口快速地聚集，但房屋的供應很有限，所以這些城市的房價有可能還要小幅上升。而在三線、四線城市，產業(yè)發(fā)展不夠健康，人口凈流出比較大，如果再增加房屋的供應，問題會很多，不僅會影響房地產行業(yè)，還會波及到地方政府的負債，影子銀行等問題。
此外，中金方面的報告顯示，今年3月份十大城新開盤數(shù)量環(huán)比暴增440%，且目前時點去化率還維持穩(wěn)定。因此，對市場不必太悲觀。
其提供的數(shù)據(jù)表明，今年十大城市3月份推盤環(huán)比增速僅次于2013年3月份的524%，而且單城市平均新開盤量預計達43個，顯著高于2013年3月份的14個和2011年3月份的9個。從開盤當日去化率來看，最近一個月一線城市平均70%，二線城市平均58%，而2013年3月份平均水平為74%和60%，去化率基本保持穩(wěn)定，也好于2011年年底弱勢市場時的30%-40%左右水平。而開發(fā)商近期態(tài)度也變得更加務實，推盤定調以平價走量為主，未來市場上低價入市的“日光盤”和平推樓盤“零成交”的現(xiàn)象將并存，供應受限的一線城市市場熱度也將好于二線城市。（記者 王崢）
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