[摘要] 近日,浙江房企興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂,留下超過(guò)35億元的巨額債務(wù),給還在向上的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)頭一棒,把人們視線從房?jī)r(jià)看漲再度拉回到房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上。同樣,工行方面,工行首席風(fēng)險(xiǎn)官魏國(guó)雄表示,在未來(lái)房企開(kāi)發(fā)貸發(fā)放方面,工行會(huì)確定一個(gè)城市的準(zhǔn)入名單和開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入名單。
近日,浙江房企興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂,留下超過(guò)35億元的巨額債務(wù),給還在向上的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)頭一棒,把人們視線從房?jī)r(jià)看漲再度拉回到房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上。興潤(rùn)一事雖是個(gè)案,不具有普遍性,但一直青睞房地產(chǎn)的銀行系的收緊,也再次展現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期在不斷上升。
業(yè)內(nèi)人士指出,在房地產(chǎn)銷售趨緩的背景下,資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)融資收緊,與此同時(shí),Q E收縮、美元退出,再次加大了房企資金壓力。經(jīng)歷2013年高速增長(zhǎng),負(fù)債額度大幅增加的房企,資金鏈在2014年將承受較大壓力,若市場(chǎng)下滑,房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),違約項(xiàng)目出現(xiàn)概率或增加。
房企利潤(rùn)率大幅下滑
據(jù)W ind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),截至3月30日,滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報(bào),占142家房企的53.5%,其平均銷售凈利率為10.88%,同比下跌1%;41家主營(yíng)業(yè)務(wù)在內(nèi)地而在港上市的典型房企公布2013年業(yè)績(jī),約占內(nèi)地房企在港上市總數(shù)的60%,其平均銷售凈利率為36.08%,同比下滑近9%。
其 中 , 萬(wàn) 科 銷 售 凈 利 率 , 從2012年的15.2%下降至13.5%,下滑約11.18%。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售凈利率 從2 0 1 2年 的1 9 .3 %下 降 至17.6%,下滑8.8%。榮安地產(chǎn)的銷售凈利率從2012年的20.6%下滑至9.8%,幅度高達(dá)51.9%。
對(duì)此,鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭認(rèn)為,土地價(jià)格飆升是利潤(rùn)率下滑的重要原因。“之前房企低價(jià)購(gòu)地,依賴土地升值帶來(lái)收益。但隨著地越來(lái)越稀缺,近兩年地價(jià)飆升,也使房企可圖之利逐漸減少?!?/p>
而與之相對(duì)應(yīng)的是“地市”方面,根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2014年一季度北京共成交50宗土地,成交額達(dá)到753.44億元,創(chuàng)下歷史新高。其中,居住類用地出讓金 為5 7 8 .4 9億 元 , 同 比 上 漲59.6%,環(huán)比上漲14.6%。上海方面 , 土 地 成 交 總 價(jià) 由 去 年 同 期 的191.37億元增長(zhǎng)到518.65億元,漲幅達(dá)171.02%。深圳方面,一季度土地出讓金231 .8億元。約為去年一季度土地出讓金33.28億元的7倍,2012年全年的2倍。廣州一季度賣地收入也創(chuàng)造了歷史同期最高紀(jì)錄,達(dá)263億元,比去年最高的第三季度(224億)還要多39億元。
與此同時(shí),住宅類土地創(chuàng)造歷史記 錄 , 在 一 季 度 成 交 額 達(dá) 到 了1 1 9 6 .3億 , 成 交 單 價(jià) 也 達(dá) 到 了10788元每平方米,歷史首次突破萬(wàn)元。
對(duì)此,蘭德咨詢總裁宋延慶則表示:“房企暴利已經(jīng)過(guò)去,只是因?yàn)榉康禺a(chǎn)總值高。如果僅看利潤(rùn)率,房地 產(chǎn) 已 屬 ‘ 中 利 行 業(yè) ’ , 而 且 到2015年 很 有 可 能 觸 及 ‘10 %紅線’。”
值得注意的是,在利潤(rùn)率下降的同時(shí),存貨卻在不斷上升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,90家上市房企合計(jì)利潤(rùn)總額為1056.7億元。而存貨則達(dá)到了9474億平方米。房企的利潤(rùn)率在明顯回歸。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,雖然整體2013年數(shù)據(jù)都比較樂(lè)觀,但隨著2014年年初市場(chǎng)調(diào)整跡象的明顯,存貨巨大的房企也面臨調(diào)整壓力。2014年,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷瘋狂之后必將回歸到理性的發(fā)展道路上來(lái),行業(yè)將面臨進(jìn)一步的分化和洗牌。
房市預(yù)期轉(zhuǎn)向
張大偉認(rèn)為,持續(xù)一年多的暴漲后,市場(chǎng)勢(shì)必要理性回歸。市場(chǎng)將在資金流動(dòng)性偏緊的背景下量?jī)r(jià)增速回落,房地產(chǎn)逐漸回歸到市場(chǎng)與保障的雙軌制、調(diào)控政策將以房產(chǎn)稅等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段代替行政干預(yù)手段。經(jīng)歷了過(guò)去十年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放且迅猛的發(fā)展,如今一二三線城市分化發(fā)展分化特征明顯,因此全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很難用同一周期概括。
“隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)暴漲,類似的市場(chǎng)崩盤(pán)警告信號(hào)可能會(huì)愈加出現(xiàn)的頻繁?!睆埓髠フf(shuō),這種情況下,能躲避風(fēng)險(xiǎn)的綠洲會(huì)越來(lái)越少,杭州作為第一個(gè)出現(xiàn)明顯降價(jià)信號(hào)的二線城市,會(huì)對(duì)購(gòu)房者心理造成非常大的影響,雖然目前還屬于點(diǎn)狀分布,但很難說(shuō)不會(huì)逐漸塊型出現(xiàn)。
新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒在日前中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)主辦的“2014房地產(chǎn)金融研討會(huì)”上表示,根據(jù)模型測(cè)算,上海、北京等主要城市,房?jī)r(jià)能夠維持高企的重要前提是整個(gè)市場(chǎng)對(duì)明年房?jī)r(jià)上漲的期望值過(guò)高。這是唯一能夠維持許多大城市房?jī)r(jià)這么高的原因。數(shù)據(jù)顯示,上漲預(yù)期期望值,北京是6%,上海是5.7%。
“而預(yù)期是十分脆弱的?!编囉篮惚硎荆晕覀冋鬯懔艘幌?,如果北京居民房?jī)r(jià)增值的預(yù)期從6%跌到5%,從一般均衡模型測(cè)算,預(yù)期值下降1,房?jī)r(jià)會(huì)隨之調(diào)整31%。房?jī)r(jià)要跌31%,所以這是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。微小的預(yù)期變化對(duì)于引發(fā)市場(chǎng)巨大的波動(dòng),說(shuō)明當(dāng)前房?jī)r(jià)在許多城市內(nèi)是有高風(fēng)險(xiǎn)性。
也正是因?yàn)槿绱?,銀行對(duì)于房地產(chǎn)的貸款,也趨于謹(jǐn)慎。日前,一直偏好房地產(chǎn)貸款的興業(yè)銀行便暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù),停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。
近日,在多個(gè)大行業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上均提出,今年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方面從嚴(yán)。建行作為歷來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持力度最大的銀行,從2012年開(kāi)始就出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸負(fù)增長(zhǎng)的情況,2012年下半年,建行提出了全行“開(kāi)發(fā)貸不超過(guò)300億元”的投放要求。截至2013年末,建行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)5004 .28億元,占比進(jìn)一步下降至5.83%。“2014年,建行將保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸最多新增300億元的要求不變,對(duì)房地產(chǎn)信貸投放的準(zhǔn)入機(jī)制依然會(huì)嚴(yán)格實(shí)行名單制管理?!苯ㄐ惺紫L(fēng)險(xiǎn)官曾儉華表示。
同樣,工行方面,工行首席風(fēng)險(xiǎn)官魏國(guó)雄表示,在未來(lái)房企開(kāi)發(fā)貸發(fā)放方面,工行會(huì)確定一個(gè)城市的準(zhǔn)入名單和開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入名單。“我們要求在房地產(chǎn)的具體項(xiàng)目上也要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小,對(duì)開(kāi)發(fā)商提出不同的資本金比例。一般而言,要求開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資本金比例比國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要高出10-20個(gè)百分點(diǎn)?!?/p>
謹(jǐn)防房企資金債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
的確,《中國(guó)房地產(chǎn)金融2013年度報(bào)告》顯示,2013年,僅房地產(chǎn)信托就新增6848 .23億元,比2012年上漲116 .49%。而海外融資,中國(guó)房企更是躍居世界第一。受2013年初Q E 3、日本量化寬松影響 ,2 0 1 3年 中 國(guó) 房 企 海 外 融 資4566.25億元。其中,配股及IPO融資總規(guī)模286.33億元,票據(jù)及發(fā)債總額2720 .10億元,海外銀行貸款1559.82億元。此外,對(duì)于不完全統(tǒng)計(jì)的基金業(yè)來(lái)說(shuō),業(yè)內(nèi)估計(jì)總額也高達(dá)2500億元至3000億元。
與此同時(shí),房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)在2013年時(shí)有顯露。隨著前兩年狂飆式突進(jìn),房地產(chǎn)信托項(xiàng)目2013年迎來(lái)了大規(guī)模到期。開(kāi)發(fā)商不能按期償還融資資金,選擇延期兌付、信托公司宣布提起清盤(pán)房地產(chǎn)項(xiàng)目,甚至還有一些房地產(chǎn)信托計(jì)劃引入資產(chǎn)管理公司接盤(pán),一時(shí)間“保兌付”成焦點(diǎn)話題。
也正是因?yàn)榇耍秷?bào)告》顯示,2013年1-11月房地產(chǎn)信托平均期限是1.9年,相比2013年上半年1.83年期限有所延長(zhǎng)。對(duì)此,報(bào)告指出,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限已延續(xù)數(shù)月,其中原因便在于處于兌付風(fēng)險(xiǎn)的考慮。
而對(duì)于2014年風(fēng)險(xiǎn),業(yè)內(nèi)人士指出,現(xiàn)階段房企整體資金鏈承壓,由于信托等產(chǎn)品剛性兌付期有滯后,因此,短時(shí)間還不會(huì)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn),但是,進(jìn)入2015年或2016年,若房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未好轉(zhuǎn),隨著2013年項(xiàng)目的批量到期,將迎來(lái)房企兌付風(fēng)險(xiǎn)高峰。
對(duì)此,鄧永恒建議通過(guò)開(kāi)拓多元化房地產(chǎn)資本投資渠道避免風(fēng)險(xiǎn)。
“通過(guò)證券化手段提高房地產(chǎn)金融資本市場(chǎng)靈活性?!编囉篮惚硎?,資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券,向私人和機(jī)構(gòu)投資者募集資金,轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)試產(chǎn),避免政府僅靠賣地來(lái)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。對(duì)于證券發(fā)行者而言,不僅可以降低融資成本,實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),而且分散化資金來(lái)源有效降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于投資者而言,降低投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)可以穩(wěn)定可預(yù)期現(xiàn)金流。然而證券化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視,比如證券化濫用,系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),道德風(fēng)險(xiǎn)等等。另外,亞洲城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速以及隨著中國(guó)人口老齡化速度越來(lái)越快,一些金融產(chǎn)品比如反向按揭在新加坡,韓國(guó),日本都在探索發(fā)展,中國(guó)也可以考慮這方面的投資渠道。
“總之,如果僅僅通過(guò)買賣實(shí)體房屋進(jìn)行投資理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)較大,只有通過(guò)多樣化投資金融渠道,才能在得到平 穩(wěn) 收 益 的 前 提 下 將 風(fēng) 險(xiǎn) 降 到 最低?!编囉篮阏f(shuō)。
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